Рост рынка аренды, с которым сегодня пришлось столкнуться в Европе, во многом связан с притоком нескольких миллионов работников с востока. Трудовые иммигранты из России, Украины, Белоруссии и других стран бывшего СССР являются «естественными» клиентами для сдачи в аренду недвижимости. Часто работодатели несут ответственность за предоставление жилья. Они стараются разместить большие группы новоприбывших в одном месте. Отсюда и растущая популярность домов в аренду для сотрудников.
До сих пор дома не часто встречались в предложении аренды недвижимости. Конечно, такие предложения уже были, но на рынке аренды преобладают квартиры. Считалось, что дома сдавать в аренду сложнее. Тому несколько причин. Во-первых, всего несколько лет назад, среди иностранцев преобладали молодые люди — студенты, выпускники, иногда молодые семьи без детей или с одним ребенком. Такая семья вряд ли решится арендовать дорогой дом, а ищет более дешевую квартиру. Владелец дома, сдающегося в аренду, обычно сталкивается с альтернативой: либо искать большую группу людей, которые будут снимать его целиком, либо сдавать отдельные комнаты, что, в свою очередь, приводит к большей ротации и необходимости искать много арендаторов.
По этой причине дома, хотя и потенциально более выгодные, считаются более сложными для сдачи в аренду. Количество предложений аренды дома, как правило, намного меньше, чем для квартир. Это имело место до сих пор, и в целом это все еще так, но в последнее время популярность домов в качестве сдаваемой недвижимости значительно возросла.
Это произошло после открытия рынка для рабочих с востока. Работодатель обычно отвечает за размещение больших групп новичков в одном рабочем месте. Это позволяет минимизировать количество свойств, необходимых для проживания. Это также дешевле и практичнее, еще и удобнее с точки зрения транспорта. Дома с этой точки зрения идеальны. Они позволяют разместить десяток или даже несколько десятков человек в одном месте. Благодаря тому, что работодателю не нужно арендовать разные объекты недвижимости в разных точках, затраты на аренду ниже, а также транспортные расходы. У больших групп сотрудников будет один адрес, что более удобно при доставке документов, почты, с точки зрения общения с работодателем, надзорными органами и т. д.
Отсюда и заметное увеличение предложения домов на рынке аренды. Хотя таких предложений в интернете на страницах объявлений пока мало. Владельцы приспосабливают помещения под нужды нескольких арендаторов, организуют общую кухню и ванные комнаты. Двери в комнатах оснащаются замками, в комнатах устанавливаются двухъярусные кровати, появляются бытовые правила и т. д.
Сколько стоит аренда такой недвижимости?
Эксперты портала arendal.ru рассмотрели ситуацию на рынке Польши, страны наиболее близкой к республикам бывшего СССР, к тому же остро нуждающейся в рабочей силе.
Арендные ставки, конечно, очень разные — в зависимости от местоположения, стандарта и размера объекта. Арендаторы предпочитают либо удобные места по транспортным причинам, например, на крупных транспортных развязках, при выезде из городов, вблизи аэропортов или рядом с рабочим местом. Поскольку можно арендовать большую недвижимость, арендная плата обычно составляет не менее тысячи евро. Например: 170-метровый пятикомнатный дом, приспособленный для размещения до 20 сотрудников в Варшавском районе Белоленка, можно арендовать за 1500 евро в месяц, что дает арендную плату в размере 10 евро/кв.м.
Из-за большой площади цена аренды дома за 1 кв. как правило, немного ниже, чем квартиры. Согласно данным портала arendal.ru за первый квартал 2019 года, средние арендные ставки на квартиры в Варшаве в настоящее время составляют чуть более 13 евро/кв.м. месяц. В Гданьске и Вроцлаве — 11 за квадратный метр, в Кракове — около 9.
Сколько стоит дом для инвестиций?
В связи с растущей популярностью домов в качестве инвестиционных продуктов возникает вопрос, каков порог для выхода на рынок аренды в случае такой недвижимости? Конечно, он больше, чем при покупке квартиры, но разница в цене, вопреки сложившимся стереотипам, не так велика, как может показаться.
Наши эксперты проверили это на примере рынка Варшавы. По данным портала, средние цены на новые квартиры в столице в настоящее время составляют чуть более 2000 евро за 1 кв.м. и, добавим, это самое высокое значение с начала публикации таких данных, то есть с 2006 года. С другой стороны, изучение рынка показало, что цены на новые дома в столице на несколько десятков процентов ниже. Они достигают в среднем 1050 — 1200 евро за кв.м. Здесь стоит отметить, что на столичном рынке дом с террасой имеет большую долю в предложении домов, то есть компромисс между домом и квартирой. Такое решение в случае нехватки инвестиционных земель позволяет застройщикам просто экономить на земельных участках.
Сколько придется заплатить за новый дом в Варшаве? Цены на периферии начинаются от чуть менее 1000 евро за 1 кв.м. Один из застройщиков, строящих двухквартирные дома в Вавере, предлагает цены от 855 евро/кв.м. За 5-комнатный, 211-метровый дом придется заплатить 180 тысяч евро.
В Белоленке, примерно в 12 км от центра Варшавы, за 150-метровый 6-комнатный двухквартирный дом риэлтеры просят 160 тысяч евро, то есть более 1000 евро за 1 кв. м. В районе жилого комплекса Шамоцин в Белоленке цены на новые небольшие террасные дома с садом варьируются от 1200 евро. Цены на квартиры площадью 70-80 кв. м. находятся в диапазоне от 90 000 до 110 000 евро.
В Виланове стоимость двухквартирного дома площадью 207 кв. м. в районе улицы Бруздова составляет 320 тысяч евро (т.е. около 1500 евро за 1 кв.м.). Еще одно предложение от Виланова на портале arendal.ru — 150-метровый двухквартирный дом по цене 280 тысяч евро, т.е. чуть меньше 2000 евро за 1 кв.м.
Итак, как мы видим из приведенных выше примеров, в Варшаве порог для вложения инвестиций для аренды дома на первичном рынке составляет примерно от 150 до 250 тысяч евро, в зависимости от стандарта и местоположения.
Это, конечно, гораздо больше, чем для квартиры среднего размера, но арендодатель также может рассчитывать на более высокие доходы, что потенциально обещает большую прибыль. Напомним также, что цены на квартиры в центральных районах столицы, таких как Средместье, Воля, Охота и Мокотов, очень высоки (то же самое относится и к другим крупным городам — Кракову, Вроцлаву и Труймясту). Клиенты довольно часто сталкиваются с альтернативой: выбрать квартиру в центре или заплатить немного больше и купить гораздо большую недвижимость, например, двухквартирный дом или отдельный дом на окраине. Например: за новую 86-метровую квартиру на Воле придется выложить менее 220 тысяч евро. За эту цену можно получить целый дом, но в более отдаленной части Варшавы.
Стоит ли играть в инвестиции в арендуемый дом? Это зависит от конкретного случая. Однако, безусловно, при принятии решения о входе на рынок домов для сдачи в аренду, нужно искать недвижимость настолько универсальную и удачно расположенную, чтобы у нее был потенциал на рынке аренды, даже в случае изменений экономической ситуации на рынке труда, и снижения количества трудовых мигрантов из-за рубежа. В такой ситуации можно перепрофилировать дом в небольшую гостиницу, на которые также растёт спрос. Следует помнить, что покупка недвижимости — это инвестиция на долгие годы, которая должна учитывать изменения в бизнес-циклах.
Выгодные предложения по продаже домов в разных регионах можно всегда найти на страницах портала arendal.ru. Кроме того, после подготовки уже купленного дома, здесь же можно публиковать объявление о сдаче его в аренду, а эксперты портала предоставят всю необходимую информацию по юридическим тонкостям оформления прав собственности и т.д.
В одном из следующих материалах мы подробно рассмотрим вопросы инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду в Германии и других странах.
Андрей Бочкарев, эксперт по рынку недвижимости в Восточной Европе и Турции
