Депутаты Национальной ассамблеи рассматривают жилищный законопроект, который, как ожидается, повлечет за собой так называемый «шок предложения», то есть резкое сокращение совокупного предложения на рынке аренды жилья во Франции. В целом законопроект насчитывает 66 статей, отдельные из которых вызвали определенное неудовольствие со стороны крупных французских агентств недвижимости, таких как Airbnb, Homelidays-Abritel, LeBonCoin, TripAdvisor. В частности, это касается весьма неоднозначных положений статьи 51 данного проекта закона, предусматривающей довольно жесткие санкции для собственников, публикующих рекламу аренды жилья, которое сдается ими нелегально, а также для сайтов, отказывающихся удалять подобные объявления, а именно — штраф в размере от 5 000 до 10 000 евро для владельцев недвижимости и от 10 000 до 50 000 евро для сайтов разместивших такую рекламу.
Этот законопроект вызывает серьезные опасения основных игроков рынка аренды недвижимости во Франции. По мнению Тимоти де Ру, Генерального директора HomeAway group и президента Национального союза по продвижению аренды жилья (UNPLV), меры, которые планирует ввести правительство, только осложнят ситуацию, никоим образом не побуждая собственников жилья легализовать свои доходы от сдачи его в аренду. Особенно важным это представляется в свете того, что Франция, являясь одним из наиболее популярных на сегодняшний день туристических направлений, с принятием данного закона рискует стать в то же время страной с наиболее жестким государственным регулированием вопроса аренды жилья для отдыха, а это отнюдь не стимулирует развитие этого прибыльного сектора экономики, в котором вне всякого сомнения заинтересовано французское правительство. Именно поэтому Тимоти де Ру, делает весьма неутешительный вывод, о том, что рассматриваемый законопроект является прекрасной иллюстрацией того, как политика стимулирования развития трансформируется в политику принуждения, которая может оказаться губительной для рынка аренды недвижимости.
Кроме того, эксперты считают, что предусмотренные законопроектом санкции совершенно несоразмерны масштабу нарушений и той выгоде, которую может извлечь собственник из незаконной сдачи своего жилья в аренду. Так, в качестве серьезных нарушений рассматриваются в том числе превышение лимита срока аренды, составляющего не более 120 дней в год, и отсутствие регистрационной карты. При этом санкции коснуться не только владельцев недвижимости, регулярно получающих доходы от сдачи ее в аренду, но и тех, кто отдает в наем свое основное жилье лишь время от времени, что, конечно же, не является равнозначной ситуацией, обеспечивающей прибыль, сопоставимую с той, которую получают арендодатели, имеющие более одного объекта недвижимости, что позволяет им постоянно заниматься этим бизнесом, систематически уклоняясь от уплаты налогов. Как считают представители Национального союза, в этой ситуации правительство должно было быть нацелено прежде всего на тех, кто сдает жилье сезонно в популярных туристических местах, а не навязывать своим гражданам дополнительное административное бремя и снижать их покупательную способность, вводя столь жесткие ограничения для всех без исключения частных лиц, не узаконивших аренду своей недвижимости.
Сомнительна также польза методов контроля, предлагаемых новым законопроектом, в соответствии с которым, выходит, что санкции воспоследуют лишь для тех собственников, которые нелегально сдавая в аренду жилье, разместят свои объявления на таких рекламных интернет-площадках, которые могут быть отслежены, то есть, в первую очередь, на сайтах известных французских агентств недвижимости. Тимоти Ру заявляет, что представители Национального союза по продвижению аренды жилья, безусловно, выступают за регулирование этого бизнеса, если оно разумно, но данный проект, согласно их мнению, не только не эффективен,
но и совершенно неприемлем на данный момент, так как он только укрепит существующие механизмы ухода от уплаты налогов с доходов, получаемых от сдачи жилья в аренду. Сегодня агентства недвижимости, объединяемые Национальным союзом, не склонны рассматривать себя как органы контроля и по собственной инициативе не осуществляют никакой проверки частных лиц, дающих объявления о сдаче жилья в аренду, на принадлежащих им сайтах. Тем не менее, в случае если городской совет считает, что имеет место нарушение закона и обращается с просьбой об удалении рекламного объявления, то агентство, как правило, идет навстречу, проверяя профиль рекламодателя и при необходимости отказывая ему в услугах своей площадки. Но, если все же законопроект будет окончательно принят, недобросовестные арендодатели, опасаясь огромных штрафов просто уйдут с легальных площадок на неконтролируемые сайты, а это не только повлечет за собой убытки для агентств недвижимости, но и создаст дополнительные условия для развития подпольной экономики.
Учитывая тот факт, что с 1 января 2019 года собственникам, сдающим свою недвижимость в аренду, придется к тому же сообщать свой номер налогоплательщика для автоматической передачи этой информации в налоговые органы, а на рекламные площадки агентств недвижимости будет возложено дополнительное обязательство уведомлять о доходах, получаемых их пользователями, можно прогнозировать, что желающих разместить объявления на контролируемых сайтах, останется не так уж много.
Во Франции действительно существуют определенные проблемы с легализацией рынка аренды недвижимости, и это признает даже мэрия Парижа, в котором на сегодняшний день официально зарегистрировано не более 15–20% от общего количества владельцев, постоянно сдающих свое недвижимость. Однако, каким образом новый законопроект может в корне изменить это положение, Тимоти де Ру и его коллеги из Национального союза не понимают, считая, что правительство, напротив, усугубляет ситуацию, вынуждая арендодателей оставаться в нелегальном поле, где отсутствие столь жесткого контроля, позволит им чувствовать себя намного комфортнее.
В то же время, из уст представителей Национального союза по продвижению аренды жилья прозвучала не только критика нового законопроекта, но и вполне конкретные предложения, призванные улучшить ситуацию в данном сегменте рынка. В первую очередь, они касаются целесообразности дифференцированного подхода к двум принципиально различным категориям арендодателей: собственникам, сдающим в аренду свое основное жилье и владельцам нескольких объектов недвижимости.
Контроль за первой из названных категорий должен быть наименее жестким со стороны правительства и агентств недвижимости. Так, к примеру, основные игроки сектора заявили о своей готовности взять на себя обязательство автоматически ограничивать срок сдачи в наем жилищ, являющихся единственной собственностью арендодателя, до предусмотренных законом 120 дней в год. При достижении максимально допустимого порога, владельцу будет отправлено электронное письмо и объявлено предупреждение в интернет-аккаунте о закрытии его предложения, в случае, если он не сможет подтвердить своего права размещать гостей дольше этого срока.
Более серьезный контроль предлагается ввести для собственников нескольких объектов недвижимости, особенно в крупных городах, население которых превышает 200 тысяч жителей. Это предусматривает в том числе и введение автоматизированной системы запроса номеров деклараций, которая сделает возможным создание базы предварительной авторизации этой категории арендодателей, облегчая отслеживание собственников, постоянно сдающих свое дополнительное жилье.
Наконец, представители Национального союза выступили с предложением создать инструмент, который позволил бы мэрии запрашивать информацию со сторонних сайтов и таким образом препятствовать мошенникам нелегально превышать 120-дневный срок сдачи жилья за счет накопления заказов с нескольких интернет-платформ. Это станет первым подобного рода проектом в мире.
Тимоти де Ру уверен, что предложения, выдвинутые им и другими экспертами рынка недвижимости, станут намного более эффективным средством борьбы со спекуляцией, нечестной конкуренцией и нарушением законодательства в сфере аренды жилья, чем те меры, которые планирует ввести правительство. Они позволят закрыть практически все имеющиеся на данный момент дыры в системе, за исключением рекламы, размещенной на таких неконтролируемых сайтах, как Facebook.
Предложения Национального союза уже заинтересовали некоторых депутатов, которые сочли их весьма конструктивными, так что, вполне возможно, они будут учтены в ходе следующего рассмотрения данного законопроекта и нам следует ожидать, что вскоре рынок аренды жилья во Франции станет проще и прозрачнее.
