В случае, если покупатель и продавец достигли соглашения о купле-продаже, они могут заключить обязательство о предварительной купле-продаже перед тем, как подписать сам договор купли-продажи.
Обязательство о предварительной купле-продаже может принимать две формы:
- одностороннее обещание о купле-продаже (promesse unilateral);
- предварительная договоренность о купле-продаже (promesse compromiss).
Если покупатель заинтересован в покупке жилья, но ещё не уверен окончательно, что хочет заключить договор купли-продажи, то он может оставить за собой право покупки собственности, подписав одностороннее обещание о продаже. Следует отметить, что такое право сохраняется за покупателем строго на определённый срок.
В случае, если покупатель и продавец имеют убеждённость в совершении сделки купли-продажи, но некоторые вопросы остаются неурегулированными (например, кредитование приобретения жилья), то они могут заключить предварительную договорённость о купле-продаже.
Содержание обязательства о предварительной купле-продаже
Информация о сторонах
В обязательстве должны быть отражена информация о покупателе и продавце.
Информация, связанная с объектом обязательства о предварительной купле-продаже
В обязательстве о предварительной купле-продаже указывается:
- информация о месте расположения жилья;
- происхождение жилья (ранее заключённый договор купли-продажи, имя предыдущего собственника жилья, нотариальное удостоверение …);
- детальное описание жилья, установленного в нём оборудования, зданий и сооружений, связанных с этим жильём (дополнительные здания, вспомогательные сооружения…).
- наличие в отношении жилья залога и (или) сервитута.
Обязательство о предварительной купле-продаже жилья должно сопровождаться пакетом документов о технической экспертизе (dossier de diagnostic technique).
Внимание! В случае, если приобретаемое жильё находится в составе кондоминиума, то обязательство о предварительной купле-продаже должно содержать документы и информацию о кондоминиуме.
Информация, связанная с куплей-продажей
В обязательстве о предварительной купле-продаже должны быть отражены:
- сумма вознаграждения, причитающегося специалисту, а так же лицо, которое отвечает за выплату такого вознаграждения;
- стоимость продаваемого жилья условия оплаты (с кредитованием или без кредитования);
- срок законности обязательства о предварительной купле-продаже жилья, а также дата заключения договора купли-продажи жилья.
- дата передачи жилья в собственность покупателя;
- дополнительные условия, если таковые имеются.
Заключение и уведомление
Заключение
В случае, если обязательство о предварительной купле-продаже жилья заключено на срок свыше восемнадцати месяцев, то оно должно быть выполнено в форме официально удостоверенного акта (нотариус, судебный исполнитель).
В остальных случаях, обязательство о предварительной купле-продаже может быть составлено продавцом и покупателем или уполномоченным на то специалистом по недвижимости. В обоих случаях, обязательство о предварительной купле-продаже рассматривается, как заключённое без нотариального удостоверения.
В случае, если односторонне обязательство о купле-продаже жилья было заключено без нотариального удостоверения, то оно должно быть внесено в регистр налоговой службы в десятидневный срок с момента его получения продавцом. Оплата услуг, связанных с регистрацией в налоговой службе, возлагается на покупателя.
В отличии от одностороннего обязательства о купле-продаже жилья, предварительная договорённость о купле-продаже жилья регистрации не требует.
Уведомление
В случае, если обязательство составлено без нотариального удостоверения, то его оригинал направляется покупателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Покупатель или специалист по недвижимости хранят у себя одну копию этого обязательства.
В случае, если обязательство о предварительной купле-продаже составлено с нотариальным удостоверением, то его оригинал может храниться у лица, ответственного за совершение сделки. При всё при этом, покупателю всё же рекомендуется запросить оригинал обязательства о предварительной купле-продаже и хранить его у себя.
Право отказа от заключения договора купли-продажи
В течение определённого срока можно отказаться от заключения договора купли-продажи.
Бенефициар
Право отказа от совершения сделки купли-продажи принадлежит только покупателю (подписал он одностороннее обещание о купле-продаже или предварительную договорённость о купле-продаже).
Продавец же становится обязанным совершить сделку купли-продажи с момента подписания одностороннего обещания о купле-продаже или предварительной договоренности о купле-продаже.
В случае, если продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи жилья, покупатель может принудить его к этому, обратившись в суд большой инстанции.
Сроки, которые надлежит соблюдать
После подписания одностороннего обещания о купле-продаже или предварительной договорённости о купле-продаже, покупатель в течение десяти суток может отказаться от совершения сделки-купли продажи. Этот срок начинает течь
на следующий день, после предъявления заказного письма, если речь идёт о документе без нотариального удостоверения;- на следующий день, после вручения документа покупателю лично в руки (или с момента его подписания нотариусом), если документ был нотариально удостоверен.
В случае, если последний день указанного срока приходится на субботу, воскресенье, праздничный день или другой нерабочий день, то срок продляется до следующего рабочего дня.
Покупатель должен уведомить продавца о своём отказе от совершения сделки купли-продажи жилья посредством заказного письма с уведомлением о вручении в установленный десятидневный срок.
Выплата задатка
Обычно предусматривается, что в момент заключения обязательства о предварительной купле-продаже покупатель должен выплатить продавцу задаток, сумка которого обычно соответствует 10% от суммы продаваемого жилья.
В случае, если покупатель подписал обязательство о предварительной купле-продаже без нотариального удостоверения, то рекомендуется перечислить задаток нотариусу, правом преимущественного выбора которого обладает перед продавцом.
В случае, если было заключено нотариально удостоверенное обязательство о продаже жилья, то задаток, который может потребовать продавец, должен быть перечислен ему банковским переводом.
Договор купли-продажи (acte de vente) готового жилья
После того, как все необходимые условия соблюдены, заключается договор купли-продажи готового жилья.
Содержание договора купли-продажи
Информация о сторонах договора купли-продажи
В договоре купли-продажи отражаются сведения о покупателе и продавце.
Информация, связанная с продаваемым жильём
- место нахождения продаваемого жилья
- происхождение продаваемого жилья (данные о предыдущем договоре купли-продажи, имя предыдущего собственника, нотариально удостоверенный акт…);
- подробное описание продаваемого жилья, оборудования, которое в нём расположено, а также зданий и сооружений, связанных с этим жильём (дополнительные здания, вспомогательные сооружения…).
- наличие в отношении жилья залога и (или) сервитута.
Договор купли-продажи должен сопровождаться пакетом документов о технической экспертизе (dossier de diagnostic technique).
Внимание! В случае, если приобретаемое жильё находится в составе кондоминиума, то обязательство о предварительной купле-продаже должно содержать документы и информацию о кондоминиуме.
В договоре о купле-продаже должны быть отражены:
сумма вознаграждения, причитающегося специалисту, а так же лицо, которое отвечает за выплату
такого вознаграждения;- стоимость продаваемого жилья, условия оплаты (с кредитованием или без кредитования);
- дата передачи жилья в собственность покупателя;
- дополнительные условия, если таковые имеются.
Заключение и уведомление о договоре купли-продажи
Заключение
Договор купли-продажи заключается в присутствии нотариуса. Нотариус должен обеспечить гласность отчуждения путём внесения договора купли-продажи в реестр учёта сделок с недвижимым имуществом.
Ключи вручаются в момент подписания договора купли-продажи, за исключением случаев, когда покупатель и продавец не договорились об ином.
Нотариус, который составил договор купли-продажи, должен хранить его у себя. Кроме того. Он обязан вручить копию договора купли-продажи покупателя, который должен её хранить у себя.
Уведомление
Договор купли-продажи вручается лично в руки или отправлен по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
Срок на раздумье
В случае, если договору купли-продажи не предшествовало одностороннее обещание о купле-продаже (promesse unilateral)
или предварительная договоренность о купле-продаже (promesse compromiss), то у покупателя есть десятидневный срок, для того чтобы отменить свои обязательства.
Этот срок начинает течь наследующий день после
- вручения документа лично в руки;
- или после представления заказного письма, уведомляющего о заключении договора купли-продажи жилья.
В случае, если последний день этого десятидневного срока приходится на субботу, воскресенье, праздничный или, просто, то он продляется до следующего рабочего дня.
В случае, если покупатель откажется от договора купли-продажи недвижимости, то до истечения десятидневного срока продавец уведомляется об этом заказным письмом с уведомлением о вручении.
Внимание! Никакая сумма не может быть затребована в течение этого десятидневного периода.
Стоимость приобретаемого жилья и расходы, связанные с оплатой услуг нотариуса, выплачиваются в момент подписания договора купли-продажи.