Як купити ідеальну нерухомість у Франції, щоб здавати її в оренду

З тисяч іноземців, що купують нерухомість у Франції, левова частка планує здавати своє майно в оренду, збільшивши тим самим прибутковість об’єкта. І хоча це може бути відмінною ідеєю і підходити багатьом власникам, ця тема має ряд варіантів і різних рішень, які необхідно враховувати, перш ніж продовжити процес пошуків підходящого об’єкта.

1. Здача в оренду власного будинку або покупка об’єкта, орієнтованого на подальшу здачу

Здача французької нерухомості в оренду відкриває ряд можливостей. Можна здавати в оренду власний будинок на час, коли ви їм не користуєтесь, але при цьому необхідно вміти чітко планувати власний відпочинок і бути впевненим, що плани не зміняться. Крім того, треба переконатися, що ваш будинок відповідає очікуванням і уявленням потенційних орендарів про комфортне житло. Мінус цього варіанту – вам треба бути готовим до того, що кілька тижнів або місяців в році у вашому домі будуть проживати незнайомі люди.

Особистий доступ до нерухомості у Франції

Майте на увазі, що якщо ви сподіваєтеся отримати хоч який-небудь серйозний дохід від здачі власної нерухомості в оренду, це може означати, що доступ до власного житла буде відкритий вам тільки в непопулярний сезон, коли все, що спочатку вас приваблювало в цьому регіоні, зникає в період традиційного затишшя в міжсезоння. Багато жвавих приморських курортів взимку стають містами-привидами, в той час як гірськолижні курорти можуть вимирати зі сходом снігу, а то й було достатнього інвестування в розвиток літньої інфраструктури.

Чому б не здати власну нерухомість у Франції на сезон?

Деякі люди вважають за краще здавати свій власний будинок, переїжджаючи на сезон в більш компактне житло (орендоване чи власне). Звичайно, це вимагає значних витрат, але може стати дуже успішним заходом, особливо, якщо ваш будинок великий і добре обладнаний. Якщо бюджет дозволяє, і фантазія підштовхує на щось креативне, ніж ринок оренди ще не розбещений, то розгляньте можливість придбати шато у Франції або великий фермерський будинок. Таку пропозицію в першу чергу приверне тих туристів, які розпещені стандартними готельними номерами та типовими квартирами. Мінімальна конкуренція у вузькому секторі дозволить вам встановлювати відносно високі ціни.

Інвестиції в нерухомість мають різні критерії

Якщо покупка нерухомості у Франції носить виключно інвестиційний характер, і ви не плануєте використовувати її для особистого проживання, то до об’єкту пред’являються різні вимоги. Маленькі квартири-студії на узбережжі можуть бути дуже затребувані для короткострокової оренди, в той час як для довгострокового проживання вони можуть бути непридатні.

2. Довгострокова або короткострокова оренда

Одне з найбільш недооцінюваних рішень – чи хочете ви здавати нерухомість на короткостроковій або довгостроковій основі. Рішення, яке ви у зв’язку з цим прийміть, певною мірою диктує розташування і тип об’єкту, який вам потрібно придбати. Серед іноземних інвесторів найбільш поширений варіант короткострокової оренди, коли житло здається подобово відпочиваючим. Сюди може включатися здача власного житла в період, коли самі власники їм не користуються, надання вільних кімнат у великому будинку або цілком квартири, купленої спеціально для здачі в оренду.

Бюджет на «чорний день»

Хороший об’єкт в дні пікового сезону може приносити дуже високий дохід, але ринок – річ непостійна, тому вам необхідно запастися «фінансовою подушкою» на так званий «чорний день». Якщо ви будете покладатися виключно на рентний дохід, а житло не буде користуватися популярністю у туристів, то проблеми можуть наступити досить швидко.

Довгострокова оренда може бути краще

Один з варіантів, який дозволяє уникнути вказаного вище сценарію, полягає в тому, щоб купити нерухомість у Франції, орієнтовану на довгострокових орендарів, ніж на подобову здачу відпочиваючим. Дохід буде нижче і отримувати його ви будете тільки раз на місяць, та й суми будуть невеликі (дуже далекі від тих, які можна заробити подобово в пік сезону), але переваги гарантованої прибутковості не можна скидати з рахунків. Французи – нація орендарів: вони вважають за краще знімати житло, а не купувати своє власне, тому, як правило, знайти орендарів не складає великих труднощів, особливо якщо житло знаходиться в правильному місці. Спосіб життя французів передбачає свободу, тому вони вважають за краще зняти квартиру в вподобаному районі, а потім, при зміні фінансових умов або життєвих обставин, просто зняти житло в іншому місці – це набагато простіше, ніж продавати раніше куплену нерухомість.

3. Розташування нерухомості у Франції

Як завжди, слово «місце розташування» має першорядне значення. Якщо ви купуєте нерухомість для здачі в оренду, само собою зрозуміло, що місце має бути привабливим для відпочиваючих. Лідерами в негласному рейтингу є об’єкти, розташовані біля моря, хоча, звичайно, тут необхідно враховувати вартість об’єкта, оскільки прибережні об’єкти завжди значно дорожче тих, що знаходяться всередині країни. Нерухомість в Парижі, звичайно, теж популярна, але вартість «вхідного квитка» на цей ринок незрівнянно вище. З огляду на затребуваність лижного спорту, об’єкти у гірськолижних схилів також з успіхом здаються в оренду.

Гарна погода і прилеглі пам’ятки

В цілому, південь Франції вабить відпочивальників сприятливим кліматом, в той час як, наприклад, Бретань користується незмінною популярністю завдяки своїй красі, а регіон Іль-де-Франс привертає транспортною доступністю. Навіть менш очевидний вибір іноземних покупців, наприклад, Лімузен і частини регіону Пуату-Шарант, будуть користуватися попитом у орендарів, якщо ви переконаєтеся, що поблизу є місця відпочинку і можливості проведення дозвілля: озера, канали, тематичні парки, колоритна сільська місцевість або цікаві міста.

Зручності, розташовані поблизу

І, звичайно, в деяких випадках навіть найпривабливіша нерухомість у Франції за доступною ціною не користуватиметься попитом, якщо поблизу немає барів, ресторанів, кафе або всіма улюбленої boulangerie. Хороший громадський басейн також буде перевагою, особливо якщо в житловому комплексі, де знаходиться її здають в оренду квартира, не передбачений власний басейн. Уявіть собі ідеальну картинку відпустки для потенційних орендарів, і відштовхуйтеся від неї.

4. Хороший доступ до відповідного ринку

Доступність – ще один важливий момент: варто звертати увагу на регіони, що знаходяться в межах легкої досяжності від аеропортів, оптимально – повітряних гаваней, які беруть бюджетні авіарейси з Європи. Транспортна доступність при довгостроковій оренді не настільки важлива, але теж займає не останнє місце в пріоритетах. Цільовою аудиторією, скоріше за все, будуть французи, ніж іноземці, а потенційні квартиронаймачі, які планують орендувати нерухомість у Франції на довгий термін, шукають район з легким доступом до місця роботи, до шкіл, побутової і соціальної інфраструктури (шкіл, лікарень, аптек, магазинів та інш.). Ідеальним варіантом буде житло в невеликому місті, розташованому в передмісті мегаполісу, неподалік від автомагістралей або зі своєю залізничною станцією. Типи підходить під опис нерухомості можуть варіюватися, але найчастіше користуються популярністю апартаменти або невибагливі міські або сільські будиночки. Крім того, найчастіше вони більш доступні за ціною, ніж окреме житло в центрі міста.

5. Правові та фінансові питання

Переконайтеся, що уточнили всі супутні юридичні питання і тільки з повним багажем інформації приступайте до пошуку нерухомості у Франції. Як власник, ви будете нести відповідальність за сплату податку Taxe Foncière, незалежно від того, здаєте нерухомість в оренду, а ось податок Taxe d’Habitation сплачує особа, фактично проживає там за станом на 1 січня кожного року. Але якщо ви здаєте в короткочасну оренду свою приморську або гірськолижну нерухомість, і квартиронаймачі в’їхали, щоб провести новорічні канікули, малоймовірно, що вони погодяться оплачувати Taxe d’Habitation, тому вам як власникові доведеться сплатити Taxe d’Habitation на додаток до Taxe Foncière.

Зверніться за професійною порадою з питання довгострокової оренди

Якщо ви здаєте свою нерухомість на довший термін (більше пари місяців), причому в цей термін входить календарна зміна року, тобто 1 січня, податок на проживання (Taxe d’Habitation) буде оплачуватися квартиронаймачем. Довгострокова оренда підпорядковується строгим законам про захист прав орендарів, тому перед укладанням подібного договору дуже важлива юридична консультація. Крім того, в залежності від цілей використання об’єкта необхідні різні поліси страхування нерухомості у Франції – тут знову необхідно професійне консультування, щоб переконатися, що всі умови описані коректно.

6. Проживання тут же або в іншому будинку

Припускаючи, що ви вирішили йти самій второваною дорогою і здавати в оренду відпочивальникам gîte, вам потрібно подумати про те, чи купувати великий будинок, в якому можна здавати вільні кімнати, або поселитися в окремій квартирі на відстані від інвестиційної нерухомості. Початкові gîte зазвичай були фермерськими котеджами на території фермерських же угідь, а шум, гам і суєта селянського життя були частиною турпакету. Позитивною стороною можна вважати свіжі яйця і молоко, що подаються щоранку, і свіжий пиріг, який до ранкового чаю пекли дружини фермерів.

Проживання по сусідству зі своєю нерухомістю, що здається в оренду

Сьогоднішні орендарі очікують набагато більшого: більшість з них хочуть приватний басейн, сад і бездоганну інфраструктуру. Якщо ви із задоволенням готові надати весь цей, то купуйте будинок під gîte, або зробіть прибудову, але будьте готові до того, щоб мовчки сидіти і дивитися, як гості цілими днями плавають у вашому басейні, в той час як ви ось-ось задимів спекотним річним полуднем! Ще один можливий недолік варіанта gîte полягає в тому, що ви завжди будете перебувати в межах легкої досяжності, і орендарі будуть просто засипати вас питаннями. Доведеться звикнути до того, що товариськість – спосіб життя французів. Так, це може бути не дуже обтяжливим, але може виснажувати, коли ви будете стикатися з хвилею питань вранці, вдень і ввечері, і все тому, що ви там!

Оцініть потреби своїх клієнтів і, при необхідності, встановіть правила

Вам необхідно буде посміхатися незалежно від того, що дійсно твориться на душі, постійно бути ввічливим і відчувати, чи чекають клієнти від вас доброзичливості і балакучості, або хочуть, щоб ви дотримувалися певної дистанції на час їх проживання. Ви маєте право встановлювати власні правила, наприклад, вимагати тиші в певні години (у багатьох провінційних містечках і селах Франції встановлено правила за рівнем шуму в неділю і в обідню пору з 12 до 14 годин). Не варто зловживати своїми правами господаря і встановлювати занадто багато обмежень – в кінці кінців, люди приїхали відпочивати і заплатили за право весело проводити час!

Переваги проживання на місці

З іншого боку, якщо ви живете у великому домі, де просто здаєте кімнати, вам не потрібно буде долати кілька кілометрів при настанні справжніх проблем: витік води, несправності насоса для басейну, поломки пральної машини і незліченній кількості інших проблем, які тільки можуть виникнути. Якщо більшу частину року ви проживаєте в цьому будинку, то також знаєте місця, де можна знайти товари і послуги за найкращими цінами.

7. Володіння нерухомостю у Франції

Якщо ви купуєте будинок для подальшої здачі в оренду, то питання обслуговування постає ще більш гостро, ніж якби ви використовували будинок тільки для проживання своєї родини. Відпочиваючі платять досить високу орендну плату за нерухомість у Франції, і натомість справедливо очікують, що під час їх перебування все буде працювати бездоганно. Якщо ви живете в тому ж будинку або в безпосередній близькості від нього, то здатні на набагато більшу, ніж змогли б зробити дистанційно, проживаючи в іншій країні. В іншому випадку, є сенс найняти професіоналів, готових справлятися з повсякденними турботами по управлінню майном.

Може знадобитися місцевий доглядач

Вам потрібно буде найняти фахівця, чиї знання французької мови досить гарні для телефонних дзвінків в такі організації, як France Telecom і EDF, або для того, щоб викликати сантехніків, електриків або комп’ютерних техніків в разі потреби. Звичайно, ви можете зробити це дистанційно, але хтось повинен перебувати вдома, коли прийде будь-який з вище перерахованих фахівців, тому краще заручитися підтримкою місцевого жителя, який зможе це зробити за вас.

Підтримуйте свій будинок на високому рівні

Всі аспекти такого бізнесу, як gîte потребують постійної підтримки високого рівня сервісу, тому будьте готові своєчасно розібратися з усіма можливостями і витратами, що випливають звідси. Такі проблеми, як вологий конденсат на задній стіні будинку, можуть бути тим, з чим ви можете миритися, але орендарі можуть вважати це неприйнятним. Осине гніздо в саду або біля басейну здатне зіпсувати відпустку, і, якщо ви хочете уникнути скарг, то діяти треба миттєво. Безумовно, додатково буде потрібно вдатися до допомоги професійної клінінгової компанії, або взяти цю задачу на себе.

Рентна нерухомість у Франції у міжсезоння

У той час як підтримка нерухомості на час проживання квартиронаймачів має величезне значення, не варто забувати і про міжсезоння. Ви можете вирішити, що раз немає проживаючих, то немає і зносу, але навіть у цей час тут знайдеться робота. Труби можуть замерзати, а потім протікати, електропроводка може згоріти, а будь-які побутові прилади можуть просто перестати працювати під час вашої відсутності. Саду, якщо, звичайно, він у вас є, час від часу буде вимагатися турбота і увага, щоб по весні не виявити у дворі дикі зарості. А басейн, яким вкрай бажано оснастити будинок на півдні Франції, повинен бути оброблений і підготовлений до зими, до початку сезону оренди варто ввести його в експлуатацію і перевірити справність всієї побутової техніки в будинку.

Розгляньте можливість підвищення рівня безпеки

Якщо ви живете у відносній віддаленості від нерухомості, яку здаєте в оренду, то повинні подбати про те, щоб у кого-то були ключі від вашого будинку, причому ця людина повинна мати можливість регулярно перевіряти житло. Можливо, вам вдасться домовитися з новоспеченими друзями чи сусідами, але не дивуйтеся, якщо за послугу доведеться платити.

Незважаючи на те, що злочинність в сільській місцевості Франції зазвичай невисока, об’єкти, які явно пустують в міжсезоння, можуть бути ласим шматочком для грабіжників – цьому сприяють легкий доступ і низька ймовірність бути спійманими. Нерухомість у Франції, яка простоює протягом більш тривалого часу, вимагає ще більших заходів безпеки, тому розгляньте можливість встановити металеві вікна і дверні огорожі (які також можуть бути декоративними елементами), електричні ворота і сигналізацію.

8. Тип нерухомості у Франції

При пошуку нерухомості для подальшої здачі в оренду, незалежно від поставлених цілей, безперечно, покладатися треба не тільки на власні смаки. У той час як ви можете бути щасливі проживати в старому котеджі в глибині країни, тікаючи від зовнішнього світу на пару тижнів, ринок відпускних об’єктів пред’являє інші вимоги. Він рясніє різними формами і розмірами, тому навіть якщо ви купуєте бюджетний об’єкт і націлені на більш низьку цінову категорію, вам потрібно добре подумати про те, як нерухомість буде виглядати в очах потенційних орендарів.

Знайдіть УТП

Для того, щоб ваш об’єкт вигідно виділявся на тлі конкурентів, необхідно знайти УТП (унікальна торгова пропозиція). Якщо будинок можна охарактеризувати як шато (а в це поняття входить більше, ніж ви можете собі уявити), то об’єкт буде залучати більше запитів, ніж gîte. Гірськолижна нерухомість у Франції, розташована неподалік від лижних схилів, буде мати переважний попит сніжного дня року, а об’єкти з будь-якими оригінальними характеристиками будуть добре продавати себе самі в будь-якому регіоні і в будь-який сезон. Франція має тенденцію залучати благородну, досить забезпечену і освічену публіку, тому якість об’єкта має величезне значення. Це не просто місце для ночівлі і кут, де можна залишити речі, курсуючи між пляжем і нічним клубом.

9. Реклама вашої нерухомості у Франції

Оскільки ринок gîte зараз у Франції перенасичений і висококонкурентний, вам треба буде ретельно продумати рекламну кампанію, щоб максимально збільшити свої шанси на щільний графік бронювання. На сьогоднішній день найпростішим і популярним способом дістатися до своєї цільової аудиторії є інтернет, і створено безліч різноманітних сайтів, які допоможуть ефективно просунути бізнес. Деякі сайти роблять це краще за інших, тому вивчіть самостійно, які з них входять в топ популярних пошукових систем, наприклад, Google. Більшість потенційних орендарів дивляться тільки на перші дві-три сторінки результатів пошуку, тому важливо знайти сайт з грамотної пошуковою оптимізацією (SEO). Неможливо переоцінити важливість хорошої реклами, і професійна допомога веб-дизайнера, фотографа або автора супровідного тексту в підсумку може виявитися дуже грамотною інвестицією.

10. Купівля нерухомості у Франції для подальшого ремонту

До цього дня у Франції є безліч об’єктів під подальшу реновацію, і всі вони привертають покупців, в тому числі і іноземних інвесторів, які на перспективу бачать потенціал житла. Найчастіше ці об’єкти можна купити дуже дешево, але якщо ви хочете отримувати дохід від здачі в оренду нерухомості у Франції, то в планах з реконструкції варто бути дуже організованим. Всі роботи у Франції мають звичай тривати довше, ніж спочатку планувалося, почасти завдяки бюрократії, яка є суттєвою (і дратує!) частиною французького життя. Місцеві компанії (хоча і працюють за дуже високими стандартами), не завжди мають той же характер обслуговування, до якого звикли жителі інших країн Європи, і розповіді про будівельників / виконавців / постачальників, які не можуть виконати свою роботу в строк, є тут дуже поширеними .

Ряд речей, які необхідно враховувати

Якщо ви самі виконуєте ремонтні роботи, то повинні бути впевнені, що задовольняєте усім правовим критеріям (наприклад, для встановлення електрообладнання може знадобитися кваліфікований електрик), і повинні закласти додатковий час на вирішення виникаючих проблем. Ваш бюджет покриває ремонтні роботи або вам необхідно здати в оренду нерухомість у Франції, щоб максимально швидко почати отримувати дохід? Можливо, доцільніше купити вже відремонтований об’єкт?

Купівля нерухомості у Франції для подальшої здачі в оренду – проста, але комплексна

Придбання нерухомості для подальшої здачі в оренду може здатися досить простим варіантом заробітку, але, як видно з вищевикладеного, в цій концепції є багато складнощів, і треба багато про що подумати, щоб в результаті прийняти єдино вірне рішення.

Шошина Ольга

Related Posts

Compare

Enter your keyword