Якщо ви плануєте продати нерухомість на Мальті, яку в даний час здаєте в оренду, навіть думаєте про покупку нерухомості, яку ви в даний час знімаєте, часто виникає безліч питань: «За скільки варто продавати об’єкт, щоб угода вважалася вигідною?» Або «Скільки я повинен запропонувати власнику, щоб укласти чесну угоду? ».
Щоб отримати оцінку вартості нерухомості на основі орендної ставки, необхідно виконати дуже простий розрахунок.
Для оцінки житлової нерухомості
По-перше, вам необхідно розрахувати річний дохід від оренди. Для цього вам просто потрібно помножити щомісячну орендну плату на 12 місяців. Відповіддю має бути річний дохід від оренди.
Наприклад, якщо ваша нерухомість знаходиться на ринку оренди за 1000 євро на місяць, річний дохід від оренди складе 1000 євро * 12 місяців = 12 000 євро.
По-друге, візьміть до уваги прибутковість з інвестицій (ROI), яка виходить при продажі нерухомості на Мальті. Вважається, що прийнятний рівень прибутковості коливається на рівні від 5 до 7%, в залежності від об’єкта і його розташування.
Якщо ми візьмемо попередній приклад річного доходу від оренди в розмірі 12 000 євро і очікуємо окупності інвестицій в розмірі 6%, вам буде потрібно виконати наступний розрахунок:
12 000 євро / 6 * 100 = 200 000 євро.
- € 1000 / місяць * 12 місяців = € 12 000 / рік
- Прибутковість 6%
€ 12 000 / рік ÷ 6% = € 200 000
Значення, яке ви отримали (в даному прикладі € 200 000) є приблизними значенням розумної ціни продажу для даної нерухомості на Мальті.
Для оцінки комерційної нерухомості
У випадку з комерційною нерухомістю процес багато в чому схожий з об’єктами житлового фонду. Для комерційної нерухомості орендна плата часто розраховується за денною ставкою, тому перше, що повинні зробити зацікавлені покупці або продавці, – це розрахувати річний дохід від оренди.
Наприклад, якщо ви здавали в оренду комерційну нерухомість за 100 євро в день, то річний дохід від оренди складе 100 євро * 365 = 36 500 євро в рік.
Потім, як і у випадку з житловою нерухомістю, розрахуйте прибутковість з інвестицій (ROI), яка буде отримана при продажі даного об’єкту. Рекомендований рівень ROI для комерційної нерухомості на Мальті становить 7-10%. Рівень вище, ніж у житлової нерухомості, оскільки з комерційної орендою пов’язані більш високі ризики.
У разі тієї ж комерційної нерухомості, якщо очікується, що рентабельність інвестицій складе 8%, необхідно виконати наступне:
36 500 євро / 8 * 100 = 456 250 євро.
У багатьох випадках, особливо з ресторанами і кафе, орендарям комерційної нерухомості на Мальті необхідно вносити одноразовий платіж, відомий як «плата за вхід». Цей платіж здійснюється в разі суборенди і в тих випадках, коли бізнес, який розглядається викликає заклопотаність. Це може вважатися платою, що покриває витрати на освітлення, кондиціонування повітря, меблі та інше обладнання всередині приміщення. Цю «вхідну плату» необхідно буде додати до ціни продажу, щоб отримати остаточну вартість майна.
Так, наприклад, якщо плата складають 100 000 євро, то виставляти комерційну нерухомість на продаж варто за ціною близько 556 250 євро.
- € 100 / день * 365 днів = € 36 500 / рік
- Прибутковість інвестицій на рівні 8%
€ 36 500 / рік ÷ 8% = € 456 250
- «Вхідна плата» € 100 000
€ 456 +250 € 100 000 = € 556 250
Таким чином, можна зробити висновок, що 556 250 євро будуть розумною ціною продажу або пропозиції для даної комерційної нерухомості на Мальті.
Вищесказане є простим для запам’ятовування і справедливим методом визначення приблизної вартості об’єкта, незалежно від того, чи хочете ви купити або продати об’єкт, який в даний час знаходиться на ринку оренди.
Шошина Ольга
