Кондомініуми в Князівстві Монако

Кондомініум – житловий будинок або комплекс будівель, де право власності розділено на частки між кількома фізичними і юридичними особами. В цю частку входять житлові одиниці загального користування і житлові одиниці приватного користування. На житлові одиниці загального користування поширюється право спільної власності. Виключне право власності діє по відношенню до житлових одиниць приватного користування.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

З відчуженням житлової одиниці приватного користування нового власника переходить і право спільного користування у відношенні житлових одиниць загального користування.

Всі власники можуть користуватися житловими одиницями загального користування у відповідності з їх призначенням, якщо при цьому не порушуються права інших власників на використання зазначених житлових одиниць.

До житлових одиниць загального користування належать: ділянка, на якій розташована будівля/комплекс будівель, під’їзні дороги, двори, сади, несучі конструкції, елементи загального обладнання(наприклад, водопровідні труби), загальні коридори, витяжні труби та інше.

Перегородки та стіни, що розділяють житлові елементи приватного користування (квартири, гаражні бокси) перебувають у спільній частковій власності.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

Власники приймають статут кондомініуму, в якому, зокрема, визначається призначення будівлі/комплексу будівель, на які житлові одиниці поширюється право спільної часткової власності, умови користування житловими одиницями загального користування, порядок управління будівлею та інше. Статут кондомініуму не може обмежувати власників у їх користуванні правами, якщо таке користування правами здійснюється у відповідності з призначенням будівлі/комплексу будівель.

Власники об’єднуються в товариство власників житла. Товариство власників житла несе цивільну відповідальність і відповідає за збереження будівлі/комплексу будівель, а також за управління житловими елементами загального користування. Товариство власників житла затверджує статут кондомініуму і вносить до нього зміни.

Товариство власників житла несе цивільну відповідальність за шкоду, заподіяну власникам і третім особам, дефектом конструкції житлових одиниць загального використання або порушенням обов’язку підтримувати одиниці спільного використання у належному стані. При всьому цьому може бути поданий регресивний позов.

Товариство власників житла наділена правом на подання позовної заяви до суду для захисту порушених прав, пов’язаних з кондомініумом. При всьому цьому, власники можуть в одноосібному порядку звертатися в судові інстанції за захистом прав, пов’язаних з кондомініумом. Про звернення в судові органи власник повинен проінформувати керуючу компанію.

У випадках, коли під кондомініумом розуміється комплекс житлових будинків власники чи їх представники на спеціальному зібранні можуть проголосувати більшістю голосів за установу, так званого, другого товариства, яке буде займатися управлінням, підтриманням в належному стані, а також поліпшенням комплексу будівель за умови дотримання прав інших власників, визначених у статуті кондомініуму.

Власники чи їх представники можуть прийняти рішення про те, що якісь житлові одиниці загального користування може використовувати тільки певна група власників (наприклад, тераса, садок). У такому разі тільки ця група власників приймає рішення, що стосуються управління, поліпшення і утримання у належному стані вказаних одиниць.

Кожен власник несе фінансовий тягар, пов’язаний з управлінням, вдосконаленням та утриманням в належному стані житлових елементів загального користування, пропорційно вартості житлових елементів, на які поширюється їх виключне право власності. Розподіл зазначеного вище фінансового тягаря може бути змінено на загальних зборах, якщо за це одноголосно проголосують власники чи їх представники. Правда, є виключення, які будуть представлені для ознайомлення нижче.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

Управління кондомініумом здійснюється керуючою компанією або власником, діючим на громадських засадах. Керуюча компанія і власник, який діє на громадських засадах призначаються шляхом голосування власників або їх представників на загальних зборах. Крім того, на загальних зборах обирається рада з управління спільною власністю.

Якщо будівля/комплекс будівель знаходиться у володінні власника, що діє на добровільних засадах та не підпадає під положення Закону 1252 від 12 липня 2002 року, то в такому випадку всі грошові кошти, отримані від імені і за дорученням і за рахунок товариства власників житла, повинні бути перераховані на банківський рахунок, відкритий на ім’я цього товариства. Невиконання власником, чинного на добровільних засадах, цього обов’язку протягом трьох місяців з моменту його призначення тягне за собою недійсність його мандату. При цьому за всіма діями, які він скоїв з сумлінними третіми особами, зберігається юридична сила.

Загальні збори більшістю голосів власників або їх представників може звільнити власника, що діє на добровільних засадах, від обов’язку відкрити рахунок або встановлення максимального розміру коштів, від перерахування яких власник може бути звільнений. Загальні збори приймають рішення про період такого звільнення. Це звільнення може бути відновлено. Воно автоматично припиняється у зв’язку з призначенням на цю посаду нового власника або залучення керуючої компанії.

Загальні збори власників збирається щонайменше один раз на рік. Ініціатором проведення загальних зборів власників виступає керуюча компанія/власник, який діє на добровільних засадах. Місце проведення загальних зборів власників – Князівство Монако. Загальні збори може бути проведено і за ініціативою одного або кількох власників, що становлять чверть голосів від загального числа голосів власників. Рішення про проведення загальних зборів може бути прийнято і радою з управління спільним майном, якщо такий, звичайно ж, існує.

Якщо рада з управління спільним майном не встановлена або не призначені його члени, то загальні збори можуть бути проведені за ініціативою одного з власників. Про скликання зборів власник повинен повідомити про це керуючу компанію/власника, що діє на громадських засадах не раніше, ніж за вісім днів. Власник, який хоче скликати загальні збори, діє на підставі ухвали суду першої інстанції, яка виносить таке визначення за клопотанням зазначеного власника.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

Повідомлення про проведення зборів повинне містити вказівку про місце його проведення, дату і час його проведення, порядок денний, в якому мають бути зазначені всі питання, що виносяться на розгляд зборів. Власники повинні бути повідомлені про проведення зборів щонайменше за двадцять днів до його проведення.

У випадках, які не терплять зволікань, загальні збори може бути скликано через вісім днів з моменту повідомлення власників про це.

У будь-який час кожен власник або рада по управлінню спільним майном можуть повідомити керуючу компанію/власника чинного на добровільних засадах про питання, які він вимагає внести до порядку денного загальних зборів. Керуюча компанія/власник, який діє на добровільних засадах вносять дані питання в порядок денний найближчого засідання загальних зборів. У разі, якщо питання не можуть бути включені до порядку в зв’язку з датою їх надходження, то вони розглядаються на наступному засіданні загальних зборів.

На початку кожної наради члени загальних зборів призначають головуючу раду, яка складається з голови та, щонайменше, одного радника.

В якості секретаря наради діє керуюча компанія/власник, який діє на громадських засадах. У разі відсутності керуючої компанії/власника, що діє на громадських засадах, в якості секретаря наради діє один з членів головуючої ради. Секретар веде список присутніх власників або їх представників. Даний список завіряється головою. Секретар наради веде протокол. Наприкінці наради даний протокол підписується самим секретарем, радником. Підписанню підлягає кожне прийняте рішення, результати голосування, імена власників або їх представників, які проголосували проти або утрималися під час голосування.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

Власники можуть делегувати право голосу представнику, якого вони мають право вибрати самі. Співробітники компанії, що управляє, власник на громадських засадах, їх подружжя не вправі тримати головенство та голосувати на зборах. У разі, якщо частка власності в кондомініумі належить кільком особам, то вони вправі призначити спільного представника. У разі, якщо згоди про призначення спільного представника не буде досягнуто, то його призначає суд першої інстанції за клопотанням одного з зацікавлених власників або керуючої компанії/власника, що діє на громадських засадах.

Рішення загальних зборів приймаються більшістю голосів присутніх власників або їх представників.

У разі, якщо власнику належить більше половини часток у спільній власності, то кількість його голосів зменшується до кількості голосів всіх інших власників.

У разі, якщо для прийняття рішення потрібна кваліфікована більшість голосів або одностайність і воно не було прийняте, то необхідно негайно провести ще одне голосування.

У разі, якщо статут кондомініуму зобов’язує будь-яких окремих власників обслуговувати яку-небудь частину будівлі чи обладнання, то тільки ці власники можуть брати участь у голосуванні пов’язаних  з цим витрат. Кількість голосів при цьому пропорційно їх участі у витратах по обслуговуванню цих частин будівлі та обладнання.

Загальні збори більшістю голосів присутніх власників або їх представників може дозволити власнику/власникам виконувати будівельні роботи чи здійснювати монтаж обладнання, які зачіпають житлові одиниці загального користування, а також будівельні роботи і монтаж, які змінюють зовнішній вигляд будівлі. Зрозуміло, що такі роботи проводяться за рахунок власника/власників і суворо у відповідності з призначенням будівлі. Крім того, для виконання таких робіт власник/власники можуть звернутися до суду першої інстанції. Їх клопотання підлягає розгляду в спрощеному порядку судового провадження. Вироблені роботи не повинні зменшувати міцність будівлі і порушувати його естетичний вигляд, а також заважати іншим власникам.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

Загальні збори можуть так само більшістю голосів присутніх власників або їх представників наділити керуючу компанію/власника, що діє на громадських засадах мандатом, який наділяє їх правом давати дозволи власнику/власникам проводити будівельні або монтажні роботи, якщо вони не знижують міцність будівлі, не порушують його естетичний вигляд, а також не заважають іншим власникам. Зрозуміло, що всі витрати покладаються на власників які виконують такі будівельні та монтажні роботи.

Не менше двох третин голосів присутніх власників або їх представників необхідно для прийняття рішень, пов’язаних з:

  • затвердженням або зміною статуту кондомініуму;
  • діями з придбання нерухомості, а так само діями щодо зміни житлових елементів загального користування або прав, пов’язаних з ними.
  • роботами, які спрямовані на значні зміни площ та устаткування загального користування, руйнування загальних площ і устаткування, а також монтаж нового обладнання та створення нових приміщень;
  • реконструкцією будівлі після стихійного лиха або техногенної аварії, коли зруйновано більше половини будівлі.

Не менше двох третин голосів присутніх власників або їх представників необхідно для прийняття рішень, пов’язаних з:

  • роботами з добудівництва, руйнування або будівництва для створення нових приміщень приватного використання;
  • відчуженням житлових одиниць громадського користування або прав на одиниці громадського користування, коли їх збереження в силі необхідно для дотримання призначення будівлі;
  • розподіл тантьемов , пов’язаних з кондомініумом
  • зміна призначення будівлі.

Загальні збори не можуть вимагати від власника змінювати призначення житлових одиниць, на які поширюється, належне йому право виключної власності, або користування ними. Однак, слід зауважити, що, наприклад, установка замикаючих пристроїв не повинна заважати здійсненню професійних дій, передбачених статутом кондомініуму.

Дії щодо оскарження рішень загальних зборів повинні бути розглянуті в суді першої інстанції в строк не пізніше двох місяців з моменту отримання власників повідомлення про прийняття такого рішення.

Керуюча компанія/власник протягом двох місяців повинен розіслати власникам протокол засідання загальних зборів.

Особисті позови, пов’язані із застосуванням цього закону, які виникають між власниками або власниками та товариством власників житла, можуть бути подані до суду протягом п’яти років.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

Керуюча компанія/власник, який діє на громадських засадах, призначається допомогою рішення, за яке присутні власники чи їх представники повинні проголосувати більшістю голосів. Керуюча компанія/ власник, який діє на громадських засадах, діє у період, що не перевищує три фінансових роки до затвердження рахунків третього фінансового року. Тим не менш, повноваження управляючої компанії/ власника, що діє на громадських засадах, можуть бути відновлені.

Повноваження управляючої компанії/ власника, що діє на громадських засадах, можуть бути відкликані на підставі рішення загальних зборів.

Повноваження особи, яку було призначено керуючою компанією/ власником, діючим на громадських засадах на підставі статуту кондомініуму або іншої угоди сторін припиняються з моменту призначення рішенням загальних зборів нової керуючої компанії/власника, що діє на громадських засадах.

 Однак протягом періоду, встановленого ст. 1630 Цивільного кодексу Князівства Монако термін повноважень керуючої компанії/власника, що діє на добровільних засадах, не може перевищувати одного року, якщо їх чоловік/дружина, роботодавці, працівники, батьки та родичі брали участь у зведенні будівлі. Слід зазначити, що така участь може здійснюватися в будь-якій формі.

Розмір винагороди, належної керуючій компанії/власнику, що діє на добровільних засадах, встановлюється на підставі рішення загальних зборів, прийнятого більшістю голосів.
У разі, якщо загальні збори не продовжить повноваження керуючої компанії/власника, що діє на добровільних засадах, то його повноваження все одно продовжують діяти до тих пір, поки не буде призначена нова керуюча компанія/власник, який діє на добровільних засадах. Рішення про призначення нової керуючої компанії/власника, що діє на добровільних засадах, має бути ухвалено протягом чотирьох місяців з моменту прийняття рішення не продовжувати повноваження колишньої керуючої компанії/колишнього власника, чинного на добровільних засадах. У випадку, якщо нова керуюча компанія/новий співвласник, який діє на добровільних засадах, не призначені в зазначений строк, то повноваження колишньої керуючої компанії/колишнього власника, чинного на добровільних засадах знову продовжуються. Цей період продовжується до тих пір, поки нова керуюча компанія/новий співвласник не будуть знайдені.

У разі відсутності керуючої компанії/власника, що діє на добровільних засадах, суд першої інстанції за клопотанням одного з власників призначає тимчасового керуючого кондомініумом.

Кондоминиумы в Княжестве Монако

Крім інших обов’язків, покладених на керуючу компанію/власника, що діє на добровільних засадах, вона/він несе відповідальність за забезпечення дотримання норм, встановлених у статуті кондомініуму, виконання рішень загальних зборів, здійснення управління, забезпечення збереження будівлі, підтримання будівлі в належному стані та його поліпшення. Формування проекту бюджету, ведення рахунків для кожного товариства власників житла, з відображенням положення кожного власника і товариства власників житла в цілому.

Керуюча компанія/власник, який діє на добровільних засадах, представляють інтереси товариства власників житла. Однак, керуюча компанія/власник, який діє на добровільних засадах, не можуть звертатися в судові інстанції з позовними заявами до тих пір, поки їх не уповноважать загальні збори своїм рішенням. Таке рішення загальних зборів не обов’язково для прийняття забезпечувальних заходів, подання позовів щодо стягнення заборгованості, прийняття захисних заходів відносно дій, спрямованих проти інтересів товариства власників житла.

 Керуюча компанія/власник, який діє на добровільних засадах, одноосібно відповідають за управління кондомініумом. Його повноваження не може виконувати будь-хто інший до тих пір, поки загальні збори більшістю голосів не ухвалить рішення про передачу повноважень іншій особі.

Керуюча компанія/власник, який діє на добровільних засадах, веде документацію товариства власників житла, включаючи копії правил статуту кондомініуму, кореспонденцію, плани, звіти, а також рішення, що стосуються будівлі/комплексу будівлі і товариства власників житла.

 За бажанням власників він видає копії та витяги, завірені в установленому порядку, а також копії документів, які зазначені вище.

 Якщо інше не передбачено статутом кондомініуму члени ради з управління спільною власністю (якщо, прийнято рішення заснувати такий орган) обираються на загальних зборах з числа власників. Загальні збори, крім прийняття рішення про їх призначення, встановлює строки та обсяг їх повноважень. Строк повноважень членів ради з управління спільною власністю не може перевищувати трьох років. Після того, як термін повноважень членів ради з управління спільною власністю закінчився, він може бути продовжений.

Рада з управління спільною власністю з числа своїх членів обирає голову.

 Керуюча компанія/власник, який діє на добровільних засадах, їх чоловік/дружина, їх співробітники, навіть якщо вони, власники, не можуть бути членами ради з управління спільною власністю.

У випадку, якщо в якості члена ради з управління спільною власністю призначається юридична особа, то її інтереси представляє законний представник, який діє на підставі довіреності.

Будь-яка фізична особа може бути представлена адвокатом, якого вона призначає за своїм вибором.

Рада з управління спільною власністю надає допомогу керуючій компанії/власнику, що діє на добровільних засадах, і здійснює контроль над управлінням кондомініуму. Крім того, рада з управління спільною власністю надає консультаційні послуги керуючій компанії/власнику, що діє на добровільних засадах, та загальним зборам.

Compare

Enter your keyword