С 27 марта 2014 года во Франции действует закон «О доступности жилья и обновлённом градостроительстве» (Loi de «Accès au Logement et Urbanisme Rénové — ALUR»). Он был принят по инициативе Министра по делам жилого фонда и территориального равенства во Франции Сесиль Дюфло. Данный закон состоит из 147 статей, которые посвящены вопросам, связанным с деятельностью агентов по недвижимости, получением доходов от сдачи жилья в наём, совместной собственностью, градостроительством и прочими пунктами.
Закон «О доступности жилья и обновлённом градостроительстве» стал объектом жёсткой критики со стороны экспертов по вопросам недвижимости и экономистов. В ходе его рассмотрения в парламенте прошли «горячие» дебаты. Высказывалось мнение, что он замедлит строительство и сделает рынок недвижимости непривлекательным для инвесторов.
Положение закона вводятся поэтапно.
В рамках настоящей статьи мы постараемся пояснить некоторые его положения, которые уже вступили в силу.
Модель акта о состоянии жилья и таблицы физического износа зданий и сооружений (с 1 июня 2016 года)
В декрете от 30 марта 2016 года разъясняется порядок и условия составления акта о состоянии жилья. Надлежит, как можно более точно описать состояние полов, стен, потолка, оборудования и элементов в каждой из комнат, сдаваемого в аренду жилья. Акт может быть дополнен замечаниями, оговорками и фотографиями, которые должны быть подписаны обеими сторонами с указанием даты. Цифровые фото направляются сторонам по электронной почте, чтобы установить время произведенной съемки, таким образом, предупредить корректировки в дальнейшем.
Этим же декретом сторонам разрешается договориться об использовании таблицы физического износа зданий и сооружений. Данный расчет упрощает процесс расчёта возможных удержаний из гарантийного депозита.
Перечень подтверждающих документов, которые должен предоставить арендодатель (с 8 ноября 2015 года)
До момента вступления в силу Закона «О доступности жилья и обновлённом градостроительстве» власти устанавливали перечень документов, которые арендодатель не может требовать от возможного нанимателя. Теперь же ситуация изменилась. Декретом n°2015-1437 от 5 ноября 2016 года введён исчерпывающий список документов, которые возможный наниматель должен предоставить арендодателю по его просьбе.
Таким образом, второй может запросить у первого и его поручителя:
документы, удостоверяющие личность (паспорт, водительское удостоверение, разрешение на временное проживание)[1];- документ о месте жительства (например, три последние квитанции об уплате за квартиру, справка от предыдущего наймодателя, удостоверяющая факт уплаты клиентом платы за арнеду и коммунальных платежей);
- документы, подтверждающие профессиональную деятельность арнедатора и наличие необходимых средств (трудовой договор, справка с места работы о занимаемой должности, размере заработной платы и продолжительности испытательного срока, студенческий билет, удостоверение учащегося школы, разрешение на занятие данной профессиональной деятельностью[2], последнее налоговое уведомление о подоходном налоге или сборе на недвижимое имущество, три последних расчетных книжки, справка о перечислении пенсии по возрасту и прочее).
Образцы договоров о найме жилья (с 1 августа 2015 года)
С 1 августа 2015 года вводятся новые образцы договоров жилищного найма.
Кроме того, теперь к обязательному документу необходимо приложить памятку о правах и обязанностях нанимателя и наймодателя.
Перечень требований, предъявляемых к сдаче в арнеду меблированного жилья (с 1 сентября 2015 года)
В Декрете от 31 июля 2015 года определён перечень требований, предъявляемых к сдаче в аренду меблированного жилья. Каждая комната в сдаваемом жилье должна быть обставлена мебелью, которая пригодна для использоваться по своему назначению. Как минимум в комнате должны быть следующие элементы меблировки:
кровать и постельные принадлежности;- солнцезащитные устройства, установленные таким образом, чтобы не пропускать свет в зону, где находиться кровать;
- конфорка;
- духовка или микроволновая печь;
- холодильник с морозильной камерой;
- посуда необходимая для приготовления и приёма пищи;
- кухонная утварь;
- стол и стулья;
- полки и шкафы;
- осветительные приборы;
- материалы необходимые для текущего обслуживания жилья.
Внимание! Наймодатель не обязан предоставлять арендатору предметы домашнего текстиля (салфетки, полотенца, половые тряпки и прочее).
Гонорары, причитающиеся агентству по недвижимости (с 15 сентября 2014 года)
С 15 сентября 2014 года сокращены расходы арендатора по оплате услуг агентства по недвижимости. Теперь он только оплачивает организацию визитов в сдаваемое жильё, подготовку необходимых документов, составление договора жилищного найма и акта о состоянии сдаваемого в аренду жилья. Кроме того, установлены пределы этих выплат. Их размер зависит от местонахождения жилья и его площади. Кроме того, они не должны превышать сумму, которая выплачивается арендодателем. Например, наниматель снимает квартиру площадью 20 кв. метров в Париже. В таком случае его расходы на агентство по недвижимости не должны превышать 300 евро.
В отношении арендодателя агентство по недвижимости свободно в назначении расценок за свои услуги. Оно лишь должно предварительно ознакомить его с ними.
Ограничение платы за аренду жилья (с 1 августа 2015 года)
Арендатор может повышать плату за наём жилья только в пределах установленных Индексом роста стоимости за аренду. С июля 2012 года данное положение применялось только в отношении немеблированного жилья. С 1 августа 2014 года им охватывается и квартиры с мебелью. Оно действует в агломерациях, где на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение.
Установление предельной платы за аренду жилья в Париже (с 1 августа 2015 года)
С 1 августа 2015 года действует ограничение платы за аренду жилья в одном из парижских округов. Оно установлено постановлением префекта округа и зависит от количества комнат, даты постройки, типа жилья (меблированное или немеблированное), а также места его нахождения.
Как узнать предельную плату за наём в моей агломерации?
Для того, чтобы узнать о максимальной плате за аренду жилья в вашей агломерации, вам необходимо зайти на сайт www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr. Заполните там формуляр и получите информацию о максимальном и минимальном индексе платы за аренду жилья.
Формула определения предельной платы за аренду квартиры: максимальный индекс умножить на размер жилой площади[3].
В каких случаях можно взимать дополнительную плату за наём жилья?
Для того чтобы взимать дополнительную плату за наём жилья, необходимо одновременное наличие следующих факторов:
- плата за аренду не превышает предельного показателя;
- жильё должно обладать какими-либо преимуществами в сравнении с апартаментами аналогичного типа, расположенными в этой же географической зоне (статья 17 Закона от 6 июля 1989 года с изменениями, внесёнными Законом «О доступности жилья и обновлённом градостроительстве»).
Заметим, что в указном законе ничего не говорится о том, что следует понимать под такими преимуществами. Можно предположить, что речь идёт, к примеру, о близком расстоянии к остановке общественного транспорта, наличии парковочной зоны, балкона, вида на историческое здание и прочее.
Какова максимальная сумма дополнительной платы за аренду жилья?
К сожалению, в законе об этом ничего не говорится. В нём нет ни расчётных показателей, ни максимальной суммы дополнительной платы за наём жилья. Легко определить размер дополнительной платы за аренду жилья, если речь идёт о парковочной зоне или подвале, поскольку указанные объекты имеют официально установленную налоговую ставку найма. Но что делать, если речь идёт о террасе или прекрасном виде из окна?
Дополнительная плата за аренду жилья может быть оспорена арендатором в течение трёх месяцев с момента заключения договора жилищного найма. Для этого ему необходимо обратиться в департаментальную комиссию по примирению. В случае, если примирение не будет достигнуто, то решение о взимании дополнительной плате за аренду и её размере принимается судом.
Префект вынес постановление об ограничении платы за аренду жилья. Договор жилищного найма был заключён до 1 августа 2015 года. Должен ли я понизить плату?
Нет. Данные правила действуют только в отношении договоров жилищного найма, которые заключены с 1 августа 2015 года.
Ограничение платы за аренду жилья в Лилле (с 1 февраля 2017 года)
С 1 февраля 2017 года ограничения платы за аренду жилья действуют в Лилле и прилегающих к нему коммунах Эллемес и Ломм. Как и в Париже, ограничение платы за аренду действует в отношении основного жилья арендатора (меблированное и немеблированное).
Новый метод определения платы за аренду в Лилле, Эллемесе и Ломме идентичен тому, который действует в Париже с 1 августа 2015 года.
Постановление о совместной аренде жилья
«Закон о доступности жилья и обновлённом градостроительстве» предусматривает правила для совместной аренды, устанавливает порядок подписания договора жилищного найма, а также ограничивает шестимесячным сроком солидарную ответственность переехавшего сонанимателя и его поручителя.
Новые требования к диагностике газового и электрического оборудования
Закон «О доступности жилья и обновлённом градостроительстве» модифицирует Закон от 6 июля 1989 года в части, касающейся диагностики электрического и газового оборудования. К договору жилищного найма должны прилагаться акты о состоянии указанного оборудования. В них должна даваться оценка рисков, угрожающих безопасности жильцов. С 1 июля 2017 изменения коснулись объектов недвижимости, разрешение на строительство которых было выдано до 1 января 1975 года. Для остальных изменения будут действовать с 1 января 2018 года.
Положения Закона «О доступности жилья и обновлённом градостроительстве» подвергаются «жёсткой» критике
В апреле 2014 года Сесиль Дюфло покинула пост Министра по делам жилого фонда и территориального равенства Франции, и теперь её противники во главе с премьер-министром стараются всеми средствами затормозить реализацию Закона «О доступности жилья и обновлённом градостроительстве».
Ограничение платы за аренду жилья: Париж и Лилль – исключения
В Законе О доступности жилья и обновлённом градостроительстве сказано, что ограничение платы за аренду действует в двадцати восьми агломерациях (Ajaccio, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse). Однако только в Париже и Лилле действует это ограничение.
Ещё летом 2014 года бывший премьер-министр Франции Мануэль Вальс заявил следующее: «У государства нет возможности ввести ограничение платы за аренду вот так сразу в двадцати восьми агломерациях. Для этого потребуются даже не месяцы, а годы. В порядке эксперимента мы ограничим плату за аренду в Париже, и только после тщательного анализа отчётов о реализации реформы, мы распространим данное положение и на другие агломерации».
В феврале 2017 года власти Лилля проигнорировали слова Мануэля Вальса и ввели ограничение платы за аренду жилья в городе и двух прилегающих коммунах.
Скоро к Парижу и Лиллю также присоединится Гренобль.
[1] Документы должны быть действительными. На них должна быть подпись и фотография их держателя.
[2] Для представителей свободных профессий.
[3] Во Франции жилая площадь квартиры/дома не включает в себя кухню, санузел, кладовую и другие подсобные помещения.
