Первый шаг при покупке недвижимости во Франции — рассчитать бюджет. Если у вас не хватает собственных финансов, то в первую очередь стоит убедиться, что вы имеете право пользоваться заемными средствами. Имейте в виду, что любая ипотека во Франции обеспечивается самим объектом. Оптимальным выходом будет получение принципиального согласия банка финансировать сделку – это хорошее оружие в конкуренции с другим потенциальным покупателем, который платит всю сумму сразу. Наличие принципиального согласия дает агентам по недвижимости уверенность в том, что у вас есть финансы. Также необходимо принять во внимание нотариальные сборы (по всем юридическим вопросам) и комиссионные риелтору. Все это в совокупности может составлять значительный процент от покупной цены. Иногда гонорар агента включается в стоимость объекта, но это стоит уточнить заранее.
Как только вы сформировали свой бюджет, можно ехать во Францию на поиски дома своей мечты.
Когда вы найдете подходящую недвижимость во Франции, то должны будете подписать Compromis de Vente (договор купли-продажи) и передать депозит для бронирования объекта. Если вы брали ипотеку, то подписанная копия договора купли-продажи должна быть передана банку-кредитору. Очень важно включить в контракт пункт «Claus Suspensive» для защиты своего депозита в случае, если банк откажет в ипотеке.
Следующим шагом, при необходимости, станет оценка недвижимости, которую назначает банк. Затем вам надо будет открыть счет во французском банке и получить полис страхования жизни. Также необходимо принять решение, будете ли вы лично присутствовать при всех юридических операциях в нотариальной конторе. Если такой возможности нет, вам надо будет оформить доверенность, поэтому убедитесь, что располагаете дополнительным временем.
В случае привлечения ипотеки, кредитор выдаст ипотечную оферту, отправив копию вам и вашему нотариусу. Ипотечное предложение не может быть принято заемщиком раньше, чем через 11 дней, десять из которых – период для раздумий. Если вы направите ипотечные документы до истечения этого срока, весь пакет будет вам возвращен обратно, и десятидневный период начнется сначала.
После того, как вы вернете подписанное ипотечное предложение кредитору, нотариус вправе запрашивать средства. Вам остается убедиться, что вы перевели оставшуюся часть, например, первоначальный взнос. Уже после этого сделка закрывается, и вы становитесь гордым владельцем недвижимости во Франции.
Важная информация об ипотеке во Франции
Для международных клиентов французские банки не имеют доступа к кредитным чекам. Чтобы оценить платежеспособность, которая напрямую влияет на размер одобренного займа, банкам требуется документация, показывающая официальные доходы и ежемесячные расходы, включая предполагаемые платежи по ипотеке. Суммарно все затраты не должны превышать трети (33%) от ежемесячного дохода заемщика.
Как правило, статью расходов формируют официальные финансовые соглашения, такие как платежи по ипотечным кредитам, займам, оплата коммунальных услуг, платежи по кредитным картам и выплаты алиментов.
Обеспечением по кредиту выступает страхование жизни, а оформление этого полиса может занять некоторое время. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют начать заниматься этим вопросом как минимум за два месяца до подачи заявки кредитору.
Оформить ипотеку во Франции можно при условии как одновременной выплаты процентов и тела кредита, так и погашения только процентов по займу. Последнее связано с более строгими критериями кредитования. Оба типа ипотечного кредитования могут оформляться по переменной, фиксированной или ограниченной ставкам. В зависимости от банка, в который вы обращаетесь за предоставлением займа, максимальный возраст заемщика, к которому кредит должен быть полностью погашен, может достигать 75 лет.
Оформить ипотеку во Франции можно как на новостройку, так и на существующий объект вторичного рынка, как на инвестиционную недвижимость (для последующей сдачи в аренду), так и профинансировать объект обратного лизинга (leaseback). Для недвижимости, приобретаемой по схеме обратной аренды, необходимо одобрение банка, и проще всего такую сделку оформить, если выбранным объектом будет управлять авторитетная управляющая компания, например, Pierre et Vacances, MGM и Odalys.
Кредиты на строительство и восстановление объекта также возможны и доступны, однако на момент подачи заявки необходимо провести оценку, которая выполняется силами зарегистрированной во Франции строительной компании. После одобрения ипотеки заемные средства будут направляться кредитором непосредственно строителям после выставления ими соответствующих счетов. Если вам необходим именно строительный заем, то банку потребуется более детальная информация о проекте.
Во Франции также получает распространение схема повторного залога недвижимости. Необходимо, однако, учитывать, что перезалог или рефинансирование ипотечного кредита может оказаться очень дорогостоящим процессом. Вам необходимо будет оплачивать как нотариальные расходы, так и погашать заем нового кредитора. Важно изначально получить правильный ипотечный продукт и проверить, будут ли выплачиваться какие-либо штрафы за отмену ипотеки во Франции.
Шошина Ольга
