Франція може мати одні з найбільш жорстких законів, які надійно і стабільно захищають орендарів, але квартиронаймачі все одно повинні проявляти пильність, перш ніж підписувати договір оренди нерухомості у Франції.
Оренда нерухомості у Франції в принципі дуже проста: ви знаходите відповідне житло, підписуєте договір оренди і переїжджаєте. Коли ви будете готові переїхати в іншу квартиру або купити будинок у Франції, то просто з’їжджаєте. Але реальність дещо складніше, в результаті чого квартиронаймачі можуть розчаруватися в цілому в процесі знімання французького житла. Важливо знати свої права, як орендаря, перш ніж підписувати договори оренди. Ось ряд найпоширеніших проблем, з якими стикаються багато наймачів.
Проблема №1: Повільні ріелтори
Вам необхідно нове житло протягом найближчого місяця, але агентство, з яким ви працюєте, дуже мляво реагує на електронні листи або навіть телефонні запити на пошук та перегляд об’єктів. Все відбувається тому, що ріелторам не треба дуже старатися, оскільки попит на оренду значно перевищує пропозицію.
У подібних обставинах допомога авторитетного і відповідального фахівця неоціненна: так ви заощадите багато часу, вбережете себе від розчарувань і перекладете важку роботу на плечі професіонала.
Ви можете витратити багато часу, вивчаючи інтернет ресурси, а виявите, що всі цікаві об’єкти недоступні до оренди, але не зняті з ринку тільки для залучення нових клієнтів.
Як правило, більш результативним пошук буде при зверненні до агентів (agents immobiliers), ніж до власників (propriétaires), але до погодження умов оренди перевірте, яку плату візьме з вас ріелтор. Врахуйте, що багато агентів користуються єдиною базою рентної нерухомості у Франції, але здають її за різними цінами. Самостійний пошук об’єктів і ціновий аналіз дозволять значно заощадити.
Проблема №2: Деяке житло здається без меблів і побутової техніки
Незалежно від того, який об’єкт ви вирішили орендувати, мебльований або порожній, будьте уважні, оскільки один і той же закон не може застосовуватися до різних видів житла. В минулому деякі недобросовісні власники змушували квартиронаймачів підписувати договір на оренду «мебльованих» апартаментів, в той час як здавали абсолютно порожнє житло, бо так їм було вигідніше. Але з тих пір уряд запровадив юридичне визначення того, що вважається «мебльованим» житлом, тому тепер такі підміни навряд чи можуть відбутися.
Договір оренди порожнього житла укладається мінімум на три роки з автоматичним продовженням. Якщо мебльована квартира буде вашим основним місцем проживання, то контракт повинен укладатися на рік і теж з умовою автоматичної пролонгації. Ви також повинні враховувати, що за межами великих міст, таких як Париж, досить важко знайти мебльовані об’єкти для довгострокового проживання, і треба бути готовими до значної переплати.
Слід також зазначити, що без меблів житло саме це і означає. Тут не буде печі, кухонних шаф, холодильника, полиць, світильників, ліжка, стільців і столів. На щастя, останнім часом ситуація трохи змінюється, і зазвичай будинки у Франції, нехай і заявлені як немебльовані, мають хоча б кухонне начиння.
Проблема №3: Довгий список вимог французької бюрократії
Перш ніж підписувати договір оренди, вам необхідно надати кілька документів, куди можуть включатися:
- платіжні квитанції мінімум за останні три місяці;
- ваша остання податкова декларація;
- посвідчення особи;
- доказ володіння власністю за кордоном або три останні платежі з орендованої квартири;
- трудовий договір (французькою мовою) або attestation de l employeur, який іноді його замінює.
Перш ніж запланувати перегляд нерухомості у Франції, необхідно потурбуватися відкриттям рахунку у французькому банку. На словах це звучить досить просто, але на ділі ви можете зіткнутися з певними труднощами. Щоб відкрити рахунок треба довести, що у вас є місце проживання (аналог прописки), а щоб претендувати на укладення договору оренди, треба мати банківський рахунок. Замкнуте коло.
Більшість людей виходять з подібної ситуації, отримуючи тимчасову адресу або «attestation», підтверджуючи плани підписати договір оренди. Все це необхідно зробити до того, як призначати перегляд об’єктів і відкривати новий рахунок.
Інші питання, які теж часто можуть створювати певні проблеми, пов’язані з податковою декларацією. Якщо ви тільки що переїхали у Францію на ПМЖ і нещодавно розпочали свою трудову діяльність, логічно припустити, що ви не зможете представити цей документ, однак урядова реформа в житловій сфері 2015 року дозволяє подавати податкову декларацію з країни попереднього проживання.
Більшість з цих складнощів можна подолати, звернувшись до орендодавців або агентів, які спеціалізуються на здачі нерухомості у Франції в оренду іноземцям.
Проблема №4: Власник наполягає на більш високому розмірі депозиту
Якщо для оренди квартири ви вирішили зв’язатися безпосередньо з власником, розумно знати французьке законодавство, що стосується оренди нерухомості у Франції і ваших прав, як наймача. Правила постійно змінюються, і те, що діяло близько року тому, може вже не працювати. Наприклад, у 2015 році гарантійний депозит при оренді порожнього житла був еквівалентний місячній орендній ставці (без урахування зборів) або оренді за три місяці (залежно від популярності регіону). Несумлінні власники можуть вимагати і більший депозит, однак це незаконно. Намагайтеся також уникати оплати готівкою; доцільніше створити спільний депозитний рахунок, для зняття коштів з якого потрібні підписи обох сторін.
Проблема №5: Власник говорить про поломку і відмовляється повернути депозит
Щоб цього не сталося, ви повинні вжити всіх запобіжних заходів на самому початку оренди, коли підписуєте акт інвентаризації (état des lieux). Переконайтеся, що в точності розумієте, що саме там зазначено, і переконайтеся, що вам все передається в робочому стані (відкрийте дверцята шаф, перевірте віконниці і жалюзі тощо). Якщо щось не працює, переконайтеся, що це зазначено в акті інвентаризації. Тільки після цього документ можна підписувати.
Іноді інвентаризація нерухомості у Франції проводиться високопоставленою посадовою особою (керівником або судовим приставом), якого можна найняти у приватному порядку, щоб в майбутньому уникнути будь-яких суперечок. Без переконливих доказів, слово фахівця буде незаперечним у судовому засіданні.
Якщо все проходить нормально, то гарантійний депозит (depot de garantie) повертається вам протягом двох місяців після виїзду з житла, звичайно, за умови, що воно повернене в тому ж стані, яким було на момент в’їзду.
Може здатися, що оренда нерухомості у Франції – це мінне поле потенційних проблем, але при грамотній допомозі фахівців все проходить просто і без особливих складнощів. Буде розумніше пам’ятати, що французькі закони про захист прав орендарів є одними з найкращих у світі, і саме тому так важливо зробити все правильно з самого початку. Вдалих пошуків нерухомості у Франції!
Шошина Ольга
