Найпоширеніший спосіб продати нерухомість у Франції – це скористатися послугами агентства нерухомості або, як їх називають тут, Agence Immobilière. Агентства можна знайти у всіх містах і навіть селах країни, а в популярних серед туристів регіонах вони представлені у великій кількості та різноманітності. Ваше рішення про те, якого агента з продажу нерухомості у Франції вибрати, вплине на весь процес – і буде залежати від безлічі факторів. В тому числі:
- суми їх майбутнього гонорару;
- вашої компетенції в області французької мови;
- близькості ріелторського офісу до вашого будинку;
- пропонованої маркетингової стратегії агента;
- агентської оцінки вартості вашої нерухомості;
- рівня старанності і драйву, який демонструє агент;
- якості і доступності їх веб-сайту;
- якості опису об’єктів нерухомості;
- репутації ріелтора і агентства нерухомості.
Тип, розмір, вік і стан нерухомості, яку ви хочете продати, також будуть важливими чинниками, оскільки деякі об’єкти можуть експонуватися тільки на певному ринку.
В даний час існує ряд національних мережевих агентств з продажу нерухомості, які, ймовірно, зможуть забезпечити стабільну присутність на французькому ринку. Проте варто враховувати, що їх комісія буде, швидше за все, вище, ніж у незалежних приватних ріелторів, в той час як останні можуть краще розуміти специфіку локального ринку і здатні забезпечити більш персоніфікований підхід.
Зрозуміло, немає причин відмовлятися від поєднання всіх трьох типів агентів – міжнародного, національного і місцевого, і це цілком може виявитися оптимальним підходом, враховуючи ймовірність того, що ваша нерухомість у Франції може виставлятися на продаж на різних ринках.
Рідко можна порадити укласти ексклюзивний контракт з агентом, просто тому, що навіть якщо ви самостійно продасте своє житло, ви все одно будете зобов’язані виплатити комісію агентові. Це кабальний договір, і він в дуже рідкісних випадках вигідний продавцеві.
Скільки агентств з продажу нерухомості використовувати?
Зазвичай у Франції агентства не наділяються ексклюзивними правами. Найчастіше продавець виставляє на продаж свою нерухомість у Франції, залучаючи стільки агентств, скільки сам вважає за потрібне або як кажуть французи que le meilleur gagne. Але, звичайно, деякі продавці обмежуються вибором одного агентства, оскільки це багато спрощує, наприклад, знижує кількість візитів, спрощує процес передачі документів і ключів і т. д.
Якщо ви хочете прискорити продаж, то доцільно виставити свою нерухомість у Франції за розумною ціною і через кілька різних агентств. При адекватній вартості ваш об’єкт будуть готові продати кілька агентств, що передбачає більше шансів знайти покупця. Ну, до певної міри, звичайно ж.
У будь-якому випадку ви повинні розуміти, що існує три різних способи продати нерухомість у Франції через агента, і на першому етапі варто зрозуміти різницю між ними.
- Mandat exclusive або ексклюзивна агентська угода
Якщо ви підписуєте mandat exclusif з агентством нерухомості, то призначаєте агентство єдиним каналом, через який буде здійснено продаж вашої нерухомості. Агентства заохочують таку систему і починають більш активно просувати об’єкт нерухомості у Франції, знаючи, що якщо він буде проданий, то тільки через них.
Однак навіть якщо ви підписали mandat exclusif з агентством, ніщо не заважає вам знайти покупця самостійно, але в цьому випадку вам потрібно направити потенційного покупця в агентство, яке по завершенні операції отримає таку ж комісію, як якщо б саме агентство знайшло покупця.
Ексклюзивні агентські угоди звичайно використовуються власниками, які не завжди знаходяться на місці, і не можуть або не хочуть витрачати час на самостійний показ нерухомості зацікавленим покупцям. Угода mandat exclusive за замовчуванням пролонгується кожні три місяці. Якщо ви хочете змінити або скасувати її дію, то, ймовірно, для цього доведеться письмово зв’язатися з ріелтором. Умови продовження будуть вказані в контракті.
- Mandat semi-exclusif або напівексклюзивний агентський договір
Цей вид угоди оптимально підійде тим, хто хоче мати пряму можливість пошуку покупця. Агентство залишиться єдиним каналом, через який можуть бути здійснені початкові етапи угоди купівлі-продажу нерухомості у Франції, але подібний вид контракту передбачає взаємну згоду агентства і продавця активно шукати покупця.
Якщо ви продавець, потім знайдете покупця, то все одно зобов’язані направити його в агентство для оформлення документів. У цьому випадку контракт з агентством повинен передбачати, що агентська комісія знижується наполовину в порівнянні з тією, яка була б виплачена, якби покупця знайшло саме агентство.
- Mandat simple або невиключна угода
Більшість людей, що продають нерухомість у Франції через ріелтора, укладають mandat simple, яка передбачає, що продавець може використовувати стільки агентств, скільки побажає, і якщо він самостійно знайде покупця, то може зовсім відмовитися від послуг агентства. Виходячи з того, що жодне агентство не може претендувати на право підготовки первинних документів, оскільки жодне з них не має ексклюзивного контракту, продавець може ініціювати конкурсні торги, отримуючи цінові пропозиції від різних агентств, з якими був укладений mandat simple.
Однак згодом продавець вийде на пряму роботу з нотаріусом (Notaire), який буде складати всі документи, необхідні для укладання угоди: від Compromis de vente (обов’язкової заяви про наміри, попередній договір купівлі-продажу) до фінального документа Acte de vente (акту продажу).
Незалежно від того, яким типом послуг захоче користуватися покупець і який вид угоди він підпише, заключні етапи транзакції повинні контролюватися і управлятися нотаріусом. Зазвичай для цієї мети саме продавець призначає нотаріуса, а покупець може або погодитися з цим вибором, або одночасно призначити іншого нотаріуса для представлення своїх інтересів. Плата нотаріуса фіксується як відсоток від вартості нерухомості у Франції, і не має значення, скільки нотаріусів залучено до оформлення. Якщо задіяно два фахівці, то плата буде розділена між ними в рівних частках.
Фактичний момент продажу майна буде відбуватися в офісі (cabinet) нотаріуса, який відповідає за продаж, як правило, в присутності покупця і продавця та, при необхідності, нотаріуса покупця.
Шошина Ольга
