Бывает случаи, когда имущество принадлежит одновременно нескольким собственникам. Совместная собственность может возникнуть, например, при передаче имущества в наследство, дар или в результате его совместной покупки супругами, состоящими в браке с раздельным режимом владения имуществом.
Иногда у собственников права на совместное имущество неодинаковы. Так, в случае смерти отца в семье мать станет узуфруктуарием унаследованного имущества, то есть наделённой правом пользования имуществом, а все общие дети будут являться собственниками без права пользования имуществом. В случае даже если вы оплатите капитальный ремонт дома или понесёте какие-либо ещё большие траты по его обслуживанию, то, тем не менее, пользоваться им вы не сможете.
При отчуждении совместного имущества между собственниками могут возникнуть конфликты. В нашей статье мы предлагаем вашему вниманию описание процедуры отчуждения такого вида имущества.
-
Вы – собственник совместного имущества
Вы являетесь одним из собственников унаследованного имущества. Статья 815 Гражданского кодекса Франции провозглашает следующее: «Никто не может быть принуждён сохранять нераздельность наследства, и можно всегда требовать раздела, если даже бы и имелись запрещения и иные соглашения».
Собственники договорились продать их совместное имущество
Если вы решили продать вашу долю в совместной собственности, то вы должны известить об этом других собственников. Возможно, что они тоже решат продать принадлежащие им доли. «В этом случае имущество будет продано целиком. Все собственники подписывают договор купли-продажи. Вырученные от сделки деньги делятся между ними в зависимости от размера принадлежавшей им доли в совместной собственности», – объясняет адвокат Жан-Франсуа Десбукуа.
«Чтобы избежать возможных проблем, в день подписания договора купли-продажи собственникам следует заранее обговорить цену отчуждаемого имущества», – советует парижский нотариус Натали Кузигу-Суас. Поскольку, как правило, только один из собственников несёт бремя оплаты различных издержек (местные налоги, расходы по техническому обслуживанию), то в причитающуюся ему сумму, вырученную от продажи совместного имущества, должна входить компенсация этих издержек.
При наличии разногласий, возникших в связи с распределением вырученной суммы, нотариус перечисляет её на коллективный счёт депозитно-ссудной кассы. Это кредитно-финансовое учреждение во Франции, специализирующееся на финансировании малорентабельных капиталовложений, а также осуществляет приём на депозит средств, принадлежащих третьим лицам, или спорных сумм. Вырученные от продажи средства хранятся в нём до достижения согласия между отчуждателями имущества.
Налогообложение
Если речь идёт о продаже неосновного или доходного жилья, то прирост капитала облагается налогом по классической схеме.
«Если в договоре купли-продажи есть положение о разделе доходов от сделки, то взимается налог на раздел имущества в размере 2,5%», – утверждает парижский нотариус Сильве Гийо-Батай.
Ваша доля выкуплена другими совместными собственниками
Когда один или несколько совместных собственников согласны выкупить вашу долю, следует назначать за неё справедливую цену. «Если в дальнейшем окажется, что она недооценена, то налоговые органы могут посчитать её «замаскированным» дарением», – предостерегает президент группы Monassier (нотариальная сеть) Арлетт Дармо.
Имейте в виду, что если вы решили продать вашу долю в совместной собственности, то другие собственники обладают правом преимущественной покупки.
Налогообложение
Если совместная собственность возникла в результате наследования, передачи в дар (с разделом имущества), покупки, совершенной супругами, состоящими в браке с раздельным режимом владения имуществом, то продажа предполагает уплату налога на раздел имущества в размере 2,5% от стоимости чистых активов (стоимость имущества за вычетом долгов), а также местных налогов и нотариальных сборов в размере 3,5%. Если возникновение совместной собственности проистекает из иных юридических фактов (например, покупка, совершённая сожителями), то продажа доли в совместной собственности облагается налогом по обычной схеме, то есть взимается сумма в диапазоне от 5,09% до 5,79% от стоимости отчуждаемой доли. К этой сумме добавляются другие налоги и нотариальные сборы в размере 7,9%. Возможно, что вам ещё придётся перечислить налог на прирост капитала.
Совместные собственники выступают против продажи
Если остальные собственники выступают против продажи вашей доли, то вы можете добиваться разрешения на её совершение в судебном порядке.
-
Вы владеете имуществом без права пользования
В случае смерти одного из супругов наследуемое имущество делится между здравствующим супругом и их совместными детьми. Тогда супруг становится узуфруктуарием, а дети – собственниками без права пользования имуществом.
Совместные собственники согласны на продажу
В случае если узуфруктуарий и собственники без права пользования имуществом договорились о продаже совместного имущества, то каждый из них должен подписать договор купли-продажи. Как определить, какая сумма от продажи имущества причитается каждому из совместных собственников? В законе есть только прямое указание на то, какая сумма должна быть перечислена узуфруктуарию. Чем узуфруктуарий старше, тем меньше сумма, которая ему причитается.
Приведём наглядно зависимость в таблице:
| Возраст узуфруктуария | Причитающаяся сумма, % |
| Старше 41 года | 60 |
| Старше 51 года | 50 |
| Старше 61 года | 40 |
| Старше 71 года | 30 |
| Старше 81 года | 20 |
| Старше 91 года | 10 |
Если наследуемое жильё выступает основным жильём узуфруктария, то он освобождается от уплаты налога на прирост капитала. В отношении собственников без права пользования в большинстве случаев действует аналогичное правило.
Один из совместных собственников отказывается от продажи
Если узуфруктуарий категорически отказывается продавать совместное имущество, то собственникам без права пользования остаётся только ждать окончания его жизни. «Узуфруктуария нельзя даже через суд принудить продать унаследованное имущество», – предупреждает адвокат Натали Кузиго-Суас.
Узуфруктуарий может согласиться выкупить вашу долю в совместной собственности. В этом случае он будет владеть вашей долей на основе полного права собственности. Кроме того, свою долю вы можете продать другим собственникам без права пользования имуществом.
Налогообложение
Продажа доли в совместной собственности облагается налогом на прирост капитала и налогом на раздел имущества в размере 2,5%.
-
Ваша доля в гражданском обществе по управлению недвижимостью
У вас есть акции семейного гражданского общества по управлению недвижимостью. Ваши родители передали их вам, а также вашим братьям и сёстрам при жизни или после смерти в порядке наследования.
Совместные собственники согласны продать имущество
Если никто из участников не желает сохранять в собственности имущество, то общество его отчуждает. После этого общество ликвидируется. Каждый участник получает сумму, соответствующую размеру его участия в уставном фонде общества.
В случае когда вы только хотите выйти из общества, то оно частично продаёт имущество, которым владеет, и выплачивает вам стоимость вашей доли в его уставном фонде. Если управляющий обществом не обладает правомочиями по отчуждению его имущества, то соответственно вам нужно будет заручиться согласием других членов общества.
Налогообложение
Доход, вырученный обществом от продажи имущества, облагается налогом. Вид налога зависит от режима налогообложения. Подоходным налогом участники общества облагаются напрямую. Если действует корпоративный налог на прибыль, то он взимается непосредственно с общества.
При ликвидации общества принадлежащие ему активы делятся между всеми его участниками. Они, в свою очередь, должны уплатить налог на раздел имущества в размере 2,5%.
Продажа без единодушного согласия
Другие участники общества отказываются от продажи своих долей: в таком случае вы можете предложить им выкупить вашу долю. Если они отказываются от данной сделки, то вы можете найти стороннего покупателя. Последнее, однако, не допустимо, если речь идёт об отчуждении семейного дома.
Если вы ищете стороннего покупателя, то не поленитесь внимательно изучить устав общества. Возможно, что в документе содержится положение о том, что для отчуждения требуется согласие других акционеров или предусмотрено их право преимущественной покупки.
