Ловушки, которых надо избегать при покупке недвижимости во Франции  

Ловушки, которых надо избегать при покупке недвижимости во Франции   

Знать все потенциальные ловушки, которые могут быть расставлены на пути процесса купли-продажи недвижимости во Франции, просто необходимо, чтобы максимально себя обезопасить. К сожалению, зачастую на «подводные камни» натыкаются именно иностранцы, не знакомые с французской реальностью и не знающие, чего ожидать в стране нового места жительства. Не повторяйте чужих ошибок! Если вы планируете довести сделку до логического завершения, то эта статья, посвященная возможным сложностям, предупредит о подводных камнях и сохранит вам уйму нервных клеток.

Итак, давайте сначала подробно расскажем об опасностях в процессе поиска идеальной недвижимости. Затем коснемся ловушек, которые подстерегают на пути сделки. Здесь не будет категорий сложностей, которые начинаются с переходом права собственности. Для грамотных специалистов их просто не существует. Эти ошибки могут возникнуть только после завершения транзакции, а в данной статье сосредоточимся на подвохах именно процесса покупки.

Ловушки, которых следует избегать при поиске недвижимости во Франции

Когда вы только приступаете к поискам идеального жилья, ваша цель, безусловно, будет заключаться в минимизации времени поиска. Также вы захотите быстро найти объект, который наилучшим образом будет соответствовать вашим требованиям. Во время  поиска вы должны, насколько это возможно, избегать конкретных ловушек – они могут значительно отдалить вас от достижения поставленной цели. Начнем с обзора подводных камней, которых надо избегать при поиске недвижимости во Франции.

 Недостаточное изучение возможностей задуманного проекта

Вероятно, это одна из главных ловушек, которая больше всего затормозит процесс. Вам надо посоветоваться со сторонним специалистом, только он сможет сказать, соответствует ли выбранный объект его местоположению и бюджету. Без этой проверки вы потратите часы на поиск объекта, которого в природе, возможно, просто не существует. Вы должны убедиться, что жилье, которое вы хотите приобрести, действительно представлено на рынке недвижимости Франции. Осознавая наличие этого подводного камня и с самого начала изучив возможности задуманного проекта, вы должны убедиться, что ваши задумки реалистичны. Только таким образом вы сможете повысить свои шансы на успех.

Ловушки, которых надо избегать при покупке недвижимости во Франции   

Недостаточное изучение всех возможных поисковых каналов

Большинство иностранцев, желающих купить недвижимость во Франции, начинают поиск с онлайн порталов. Никто ничего не имеет против специализированных сайтов. Напротив, это полезный инструмент для людей, которые не хотят просить чьей-то помощи. Однако у них есть большой недостаток, с которым сталкиваются иностранные покупатели.

Конечно, в наши дни стоит использовать силу интернета, направляя все возможности на поиск будущего жилья. Но этот поисковый канал должен дополнять другие рычаги, о которых говорилось выше и в других статьях портала. Продажи через нотариусов, выставки, организованные разными специалистами сферы недвижимости, прямые продажи от продавцов. Или даже французские агентства недвижимости, аукционы и объявления в газетах. Один из этих каналов может помочь вам найти недвижимость во Франции, которая идеально вам подойдет. Специфика французского рынка такова, что большая часть объектов будет дублироваться в ряде каналов, но в любом случае расширение их количества значительно увеличит шансы на успех. Более того, дом вашей мечты может оказаться там, где вы вообще первоначально не планировали его искать! Итак, не тратьте свое время исключительно на мониторинг сайтов – разделите время между всеми доступными поисковыми каналами.

Ловушки, которых надо избегать при покупке недвижимости во Франции   

Просмотр объявлений только от частных продавцов с целью избежать выплаты комиссионных агентству

Сегодня концепция физических агентств недвижимости с офисом становится во Франции все более устаревшей моделью, особенно из-за возможностей мировой паутины (а может благодаря им). Тем не менее агентства недвижимости всегда имеют довольно обширные базы объектов, но один из минусов привлечения риелторов в качестве посредников сделки заключается в необходимости оплачивать их услуги. Таким образом особенно заманчивой становится перспектива обратиться напрямую к продавцу,  чтобы избежать агентских сборов. Действительно, эти сборы ложатся финансовым бременем на плечи покупателя, но подобная «прижимистость» чревата тем, что потенциальный покупатель значительно сокращает собственный доступ к объектам, которые могут соответствовать его требованиям.

Прямое сотрудничество с продавцом считается очень привлекательным вариантом для иностранных покупателей, но и здесь кроется ряд подводных камней. Так, продавцы имеют тенденцию завышать цену недвижимости во Франции, поскольку они чувствуют, что покупатель свободен от необходимости платить агентский гонорар, а значит, располагает дополнительными средствами. Специалисты рынка недвижимости не рекомендуют ограничиваться только теми объектами, которые выставлены на прямую продажу собственниками. Так вы лишаете себя огромного пласта потенциально интересного жилья, которое экспонируется посредством агентств. Не делайте экономический фактор важнейшим критерием. На самом деле, при правильном подходе вы сможете избежать большей части выплаты риелтору. Ищите жилье по различным каналам, а затем приступайте к переговорам по комиссии.

Множество поездок во Францию на просмотр объектов

Для личного просмотра недвижимости требуется время, а для многих иностранцев это подразумевает неоднократную поездку во Францию. Они попадают в эту ловушку: совершают многократные поездки, курсируя между местом, где они в данный момент проживают, и регионом, где планируют купить недвижимость. Целесообразно сгруппировать все объекты, чтобы просмотреть их в рамках одной-двух поездок. В противном случае множественные поездки приведут не только к усталости, но и к пустой трате времени, денег и энергии.

Еще одна возможность – найти агентство по продаже недвижимости во время вашего отпуска в этом районе. Конечно, это ограничит доступ ко всем имеющимся объектам. В любом случае, вам придется применить хитрость и определенную долю прозорливости, чтобы лимитировать количество поездок. Каждый случай уникален. Кто-то находит идеальную недвижимость во Франции в течение отпуска, в то время как другие тратят на это ни один месяц. Этот фактор трудно поддается контролю и планированию. На практике, процесс поиска занимает больше или меньше времени в зависимости от объема предложения и критериев отбора.

Ловушки, которых надо избегать при покупке недвижимости во Франции   

Это основные подводные камни, которые вы должны избегать, чтобы легко найти оптимальную недвижимость во Франции. Если вы планируете реализовать задуманное без помощи риелтора, примите во внимание эти предостережения. Зная, как избежать этих ловушек, вы ускорите процесс поиска подходящего жилья. После того, как вы нашли дом своей мечты, изучите потенциальные сложности, которые могут возникнуть во время процесса купли-продажи.

Ловушки, которых следует избегать в процессе покупки недвижимости во Франции

Официальный процесс заключения сделки таит ряд подвохов. И они могут оказаться очень дорогостоящими. Давайте сосредоточимся на опасностях, которых иностранцы должны избегать при приобретении недвижимости.

Недостаточная подготовка к переговорам

Мы останавливались на этом ранее. Переговоры по вопросу покупки недвижимости могут стать одним из самых чувствительных вопросов, причем как для местных, так и для иностранных покупателей. Неготовность к переговорам – это ошибка, которую нужно избегать! Как к ним подготовиться? Проанализировать аналогичные предложения в том же сегменте; уточнить, сколько времени недвижимость во Франции пребывает на рынке; узнать дефекты объекта; проанализировать личную ситуацию продавца; обсудить агентскую комиссию; сыграть на конкуренции агентств; подготовить свое финансовое предложение. Это тот этап, на котором вы сможете прилично сэкономить! Не пренебрегайте им. Хотя это правда, что большинство продавцов согласны торговаться и что вы, скорей всего, получите в итоге более низкую цену, не  игнорируйте подготовку к переговорам. Будьте готовы к хитрой шахматной игре, которая вас ждет.

Ловушки, которых надо избегать при покупке недвижимости во Франции   

Недостаточное изучение различных типов предварительных договоров купли-продажи

Здесь могут быть реализованы два типа предварительных договоров. Они по-разному обязывают покупателя и продавца, и неравномерно защищают стороны в зависимости от условий, оговоренных на месте. Пожалуйста, убедитесь, что рассмотрели достоинства и недостатки обоих типов предварительных договоров. Не допускайте автоматического принятия предварительного договора купли-продажи, предлагаемого продавцом! Этот этап оказывается еще более важным, чем фактическое предложение о покупке. На деле, именно на этом этапе ваши соглашения становятся безвозвратными. Теперь у вас нет возможности сделать шаг назад.

Игнорирование факта обследования недвижимости во Франции

Отчеты о диагностических обследованиях – обязательные документы в любой сделке с недвижимостью Франции. Список отчетов, которые необходимо предоставить в процессе заключения сделки, продолжает расти. В настоящее время существует девять различных документов, которые продавец должен предоставить вам. Все документы должны быть актуальными. Существуют различные типы обследований. Одни, например, раскрывают вопрос изоляции объекта и, следовательно, его энергоэффективность. Другие охватывают качество электропроводки; третьи – доказывают отсутствие термитов и асбеста.

У некоторых продавцов по разным причинам может возникнуть соблазн солгать об этих отчетах, например, чтобы утаить скрытый дефект. Либо они говорят, что предоставят результаты обследований во время подписания акта. Даже не приступайте к переговорам, если к моменту составления предварительного договора купли-продажи не увидите все девять отчетов, актуальных и информативных.

Принятие на себя обязательств полной оплаты агентской комиссии

Во Франции нет законов, в которых указано, что сборы, взимаемые агентством недвижимости, должны оплачиваться исключительно покупателем. В отличие, скажем, от нотариальных сборов, которые действительно становятся обязанностью нового собственника. Вы считаете приемлемым, что агентская комиссия становится только вашей «головной болью»? Фактически, это продавец заключал соглашение с агентством о продаже недвижимости во Франции, пусть хотя бы часть расходов возьмет на себя. Умение не наступить на эти грабли может сэкономить уйму денег!

Ловушки, которых надо избегать при покупке недвижимости во Франции   

Недостаточная проверка своих обязательств при подписании документов

Автоматически подписывать все, что вам дают на подпись, – огромная ошибка. Это может показаться верхом беспечности, но многие иностранцы полностью доверяют агенту по продаже недвижимости во Франции, с которым сотрудничают. Они подписывают документы, составленные на языке, которого не понимают (или понимают не в полном объеме). И совершенно не вникают в пункт о вмененных им обязанностях. Вы не можете защититься от того, кто потенциально может злоупотребить вашим доверием. Проверяйте свои обязательства на каждом этапе процесса покупки недвижимости во Франции! В большинстве случаев отмотать ситуацию назад будет уже невозможно. Не стесняйтесь прибегнуть к услугам переводчика, чтобы убедиться, что вы четко понимаете смысл представленного документа и в полном объеме осознаете свои фактические обязательства.

Пересылка денег за границу из банка в банк

Появление интернета привнесло в нашу жизнь множество новых платежных технологий. Давно прошли те дни, когда вам приходилось напрямую просить свой банк отправить деньги за границу. Новые игроки на рынке решили революционизировать эту услугу. Они, например, позволяют переводить деньги за границу гораздо быстрей, чем межбанковский перевод, и, что самое главное, гораздо дешевле. Так, при пересылке 300 000 евро можно сэкономить до 4000 евро. Немалая сумма! Не попадайте в эту ловушку. Рассмотрите различные варианты перевода денег во Францию из страны своего проживания, чтобы максимально сократить уровень издержек.

 Оплата нотариальных сборов ото всей суммы сделки

К сожалению, никто не спасет и не избавит вас от необходимости платить нотариальные сборы. Но есть небольшая лазейка, позволяющая немного их сократить. Позвольте объяснить. Допустим, вы нашли подходящую недвижимость во Франции и договорились с продавцом о цене в 300 000 евро. При этом продавец согласен оставить жилье в его нынешнем состоянии, то есть с мебелью, техникой и т.д. Имейте в виду, что нотариальный сбор взимается только со стоимости жилого объекта, а не от объекта с имуществом.

Ловушки, которых надо избегать при покупке недвижимости во Франции

Ошибкой было бы отправить продавцу предложение о покупке предварительный договор с указанием суммы в 300 000 евро. Это не имеет никакого смысла. Вместо этого попробуйте обсудить с нынешним собственником стоимость имущества, например, 12 000 евро. Затем просто укажите эти цифры в двух разных документах. Таким образом вы заплатите нотариальный сбор с суммы в 288 000 евро, а не €300 000. Как говорится, с миру по нитке!

Автоматическое принятие нотариуса продавца

На страницах нашего сайта уже более-менее была охвачена эта тема: при оформлении сделки купли-продажи недвижимости во Франции вы не обязаны работать с нотариусом продавца. Вы можете выбрать нотариуса по своему усмотрению, чтобы именно он сопровождал сделку. Впоследствии оба специалиста разделят причитающиеся им сборы. Отказ от работы с нотариусом продавца не сулит вам дополнительных затрат. Вы, например, можете выбрать нотариуса, который говорит на вашем родном языке, или предпочесть профессионала, о котором ходят хорошие отзывы, или даже того, кто работал с вашим другом или родственником, когда тот покупал для себя недвижимость во Франции.

Итак, теперь вы знаете практически все о подводных камнях, которых надо избегать при покупке жилья. Хочется надеяться, что вся представленная информация не напугала вас и не отбила желание связываться с покупкой. Не переживайте, многие иностранцы прошли через этот процесс, не столкнувшись ни с одной сложностью.

Важно идти по этому пути шаг за шагом, не пытаясь поскорей проскочить некоторые этапы. В любом случае к следующему шагу нельзя перейти, не завершив предыдущий. И, самое главное, убедитесь, что уточнили все свои обязательства перед подписанием документа. Знайте и умейте противостоять тем сложностям, с которыми можете столкнуться. Ожидание – ключевое слово в успешном завершении начатого мероприятия!

Боитесь попасть в одну или несколько ловушек в процессе покупки недвижимости во Франции? Каких из них, на ваш взгляд, легко избежать? А какие из них особенно опасны? Свяжитесь со специалистами компании Кофранс, которые будут рады ответить на возникшие вопросы и развеять имеющиеся сомнения!

Шошина Ольга

Related Posts

Compare

Enter your keyword