Выяснение, сколько стоит недвижимость во Франции, которую вы планируете купить, может быть очень сложным процессом, поскольку требует оценки множества факторов. Профессионалы делятся советами, как понять, стоит ли объект, который вы хотите купить, запрашиваемой цены.
- Местоположение
Существует множество факторов, которые влияют на стоимость недвижимости с точки зрения ее местоположения. Следует рассмотреть следующие вопросы:
— Нахождение в центре города, деревни или в сельской местности;
— Близость к другим объектам недвижимости;
— Близость к местным магазинам и предприятиям бытовых услуг;
— Близость к нежелательным объектам, таким как оживленная трасса, фабрика или торговая точка;
— Объекты повышенного шума (неподалеку расположенная школа, бар, ресторан и т.д.);
— Простота доступа к транспортным путям;
— При необходимости проведения ремонтных работ стоит оценить близость и обеспеченность сетями водоснабжения, газораспределительными сетями, электроснабжением, телефонными и интернет провайдерами;
— Остановки общественного транспорта в шаговой доступности.
- Жилищные аспекты
Возможно, вы нашли идеальную недвижимость во Франции, но пока она существует только на бумаге. Всегда стоит помнить следующее:
— Желаемый вид из окна может быть не беспрепятственным;
— Открывается ли из окон дома вид на соседние дома и просматривается ли выбранная вами квартира из окон находящихся поблизости домов;
— Спальни должны быть обращены на север или восток, а их расположение на юг или запад может привести к тому, что днем воздух в них прогревается до некомфортных температур. Особенно эта проблема будет актуальна, если вы решили купить недвижимость на юге Франции, в жарком регионе;
— Основная жилая зона должна выходить на юго-запад. Комнаты, выходящие на восток, после полудня недополучают солнца, что приводит к более высоким коммунальным счетам за отопление. Важность этого аспекта можно будет оценить зимой, скажем, в горнолыжном районе страны.
- Жилая география
Агенты по продаже недвижимости во Франции часто не удосуживаются приложить поэтажный план, поэтому во время просмотра объекта обратите внимание на следующие моменты:
— Расположение основных комнат, включая любые двери, отопительные приборы и окна;
— «Течение» жизненных потоков из общих мест (гостиная, кухня) до более приватных зон (спальни, ванные комнаты, санузел);
— Пустое пространство, занимаемое коридорами, балконами и мебелью.
- Потенциал
Прирост стоимости – одно из соображений, которое волнует множество людей, но корректно определить реальный потенциал действительно очень сложно. Чтобы помочь вам определиться, вот несколько вопросов, которые вы должны задать:
— Есть ли физическая возможность для расширения;
— Есть ли правовая возможность для расширения или же недвижимость уже занимает максимальную площадь, разрешенную для этого участка?
— Является ли сад или любая прилегающая территория слишком большой или слишком маленькой?
— Сможете ли вы оборудовать на участке бассейн, зимний сад или построить беседку?
— Может ли имущество быть разделено в будущем, скажем, на несколько отдельных апартаментов?
- Текущие и будущие риски
Всегда будьте в курсе дел и планов местной администрации, чтобы узнавать о том, как они могут повлиять на ваш образ жизни, если вы решитесь купить недвижимость во Франции.
— Существуют ли планы относительно крупных событий, таких как расширение автомагистралей или строительство железнодорожных путей?
— Надо ли получать разрешение на будущую перепланировку дома?
— Находится ли недвижимость в зоне потенциальных затоплений, в регионе частых землетрясений, сходов лавин и других бедствий? Если да, то есть ли разработанный план эвакуации из района?
- Сборы, налоги и содержание
К сожалению, одной оплатой недвижимости во Франции нельзя ограничиться. На плечи нового собственника ложится тяжелое финансовое бремя и вам надо будет уточнить следующее:
— Высоки ли налоги на местную недвижимость и могут ли они увеличиться в ближайшем будущем?
— Выйдет ли содержание слишком дорогим из-за возраста здания?
— Соответствует ли дом последним рекомендациям по энергоэффективности BBC (BBC-Effinergie или Bâtiments Basse Consommation)?
— Каковы вероятные затраты на модернизацию или обновление жилья в дополнение к текущему обслуживанию?
- Тип недвижимости
На стоимость недвижимости во Франции также влияют следующие факторы:
— Является ли дом индивидуальным или смежным; есть ли терраса или соседние дома по обеим сторонам;
— Общий доступ или обременяющие права, например сервитут (относится к индивидуальным домам с земельным участком);
— Крытый и охраняемый паркинг / гараж либо стихийная парковка на подъездной дороге;
— Относится ли недвижимость к copropriété (права совместного владения)?
Затраты могут включать ежегодные расходы на управление, например, оплачивать придется такие услуги, как содержание бассейна, консьерж-сервис, теннисные корты, облагораживание и содержание прилегающей территории и т.д. Кроме того, правила, установленные сообществом жильцов, могут помешать вам внести какие-либо изменения в жилье.
- Как эти факторы влияют на цену
Исходя из этих критериев (а, несомненно, будут еще и многие другие), вы можете начать создавать свой личный список пожеланий. Один из возможных способов сделать это состоит в том, чтобы разделить ваш список на, скажем, три графы: «Обязательные требования» (здесь, например, стоит ограничить максимальный бюджет), «Желательные требования» (то, в чем вы готовы пойти на уступки) и «Категорически нет» (например, не выше третьего этажа, если в доме нет лифта).
Скомпилировав список, начинается следующая сложность, которая заключается в том, чтобы присвоить значение различным факторам, соблюдая при этом свои интересы. Безусловно, первые шаги в процессе поиска заключаются в анализе цен на недвижимость Франции. Для этого можно исследовать рыночные цены в частном порядке, либо через агентов, либо на аукционах, при этом особо пристальное внимание стоит обращать на ценообразование в выбранном районе – максимально точная выборка даст возможность наиболее точно определить справедливую цену.
Сравнивание цен стоит проводить по аналогичным объектам, присваивая им рейтинг в 1-3% за разные факторы. Например, если жилье имеет кирпичную кладку или балочные перекрытия, то можно прибавить 1% к цене за квадратный метр. Если выбранная квартира во Франции просторная и светлая, то ей мысленно можно приплюсовать 2%, а за красивый вид из окна — добавить еще 3%. Положительным фактором также считается наличие консьержа, террасы или балкона, более высокий этаж (конечно, при наличии лифта) или высокие потолки.
Если здание пребывает в плохом состоянии, то из общей стоимости стоит вычесть 3%, квартиры на первых этажах тоже снижают цену приблизительно на 3%, так как уличный шум, плохая инсоляция и скудное естественное освещение, а также опасения по поводу безопасности снижают привлекательность объекта и, как следствие, сокращают число потенциальных покупателей.
Продавая одну из отремонтированных квартир, которую изначально приобретали как инвестиционную недвижимость во Франции, профессионалы сразу могут определить, имеет ли объект более или менее адекватную стоимость. Таким образом, вне зависимости от того, покупаете ли вы недвижимость самостоятельно или поручили процесс профессиональному агенту, чем больше вы вовлечены в процесс и следуете своим собственным ориентирам, тем выше вероятность того, что вы достигнете результата, которого ожидаете и на который рассчитываете.
Шошина Ольга
