საფრანგეთს შეიძლება ჰქონდეს ერთ-ერთი ყველაზე მკაცრი კანონები, რომლებიც საიმედოდ და სტაბილურად იცავენ მოიჯარეებს, მაგრამ დამქირავებლებმა საფრანგეთში უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე მაინც უნდა გამოიჩინონ სიფრთხილე.
უძრავი ქონების იჯარა საფრანგეთში პრინციპში ძალიან მარტივია: თქვენ პოულობთ ხელსაყრელ საცხოვრებელს, დებთ იჯარის ხელშეკრულებას და გადადიხართ. როდესაც თქვენ მზად იქნებით გადახვიდეთ სხვა ბინაში ან შეიძინოთ სახლი საფრანგეთში, თქვენ უბრალოდ გადადიხართ. მაგრამ რეალობა უფრო რთულია, რის შედეგადაც დამქირავებლებს შეიძლება გაუცრუვდეთ იმედები ზოგადად ფრანგული საცხოვრებლის ქირაობის პროცესზე. იჯარის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე მნიშვნელოვანია იცოდეთ თქვენი, როგორც მოიჯარის უფლებები. აი რიგი ყველაზე გავრცელებული პრობლემა, რომლებსაც აწყდება ბევრი დამქირავებელი.
პრობლემა №1: ნელი რიელტერები
თქვენ გჭირდებათ ახალი საცხოვრებელი უახლოესი თვის განმავლობაში, მაგრამ სააგენტო, რომელთანაც თქვენ მუშაობთ ძალიან ზანტად რეაგირებს ობიექტების ძიებისა და დათვალიერების შესახებ ელექტრონულ წერილებზე ან სატელეფონო მიმართვებზეც კი. ეს იმიტომ, რომ რიელტორებს არ ჭირდებათ ზედმეტად შრომა, ვინაიდან იჯარის მოთხოვნა გაცილებით აღემატება წინადადებას.
მსგავს გარემოებებში ავტორიტეტული და პასუხისმგებელი სპეციალისტის დახმარება ფასდაუდებელია: ასე თქვენ დაზოგავთ უამრავ დროს, დაიცავთ საკუთარ თავს იმედგაცრუებისაგან და გადადებთ მძიმე სამუშაოს პროფესიონალის მხრებზე.
თქვენ შეიძლება დახარჯოთ უამრავი დრო ინტერნეტ რესურსების ძიებისას, მაგრამ აღმოაჩენთ, რომ ყველა საინტერესო ობიექტები არ არის ხელმისაწვდომი იჯარისათვის, მაგრამ არ არის მოხსნილი ბაზრიდან ახალი კლიენტების მოსაზიდად.
როგორც წესი, უფრო შედეგიანი იქნება ძიება აგენტებთან (agents immobiliers), ვიდრე მესაკუთრეებთან (propriétaires) მიმართვისას, მაგრამ იჯარის პირობების შესათანხმებლად შეამოწმეთ რა თანხას გამოგართმევთ რიელტერი. გაითვალისწინეთ, რომ ბევრი აგენტი სარგებლობს საფრანგეთში უძრავი ქონების ერთიანი ბაზით, მაგრამ აქირავებენ მას სხვადასხვაა ფასად. ობიექტების დამოუკიდებელი ძიება და ფასთა ანალიზი გაძლევთ მნიშვნელოვანი ეკონომიის შესაძლებლობას.
პრობლემა №2: ზოგიერთი საცხოვრებელი ქირავდება ავეჯისა და საყოფაცხოვრებო ტექნიკის გარეშე
იმის მიუხედავად თუ რა ობიექტის – ცარიელი ან ავეჯით მოწყობილის დაქირავება გადაწყვიტეთ, იყავით ყურადღებით, ვინაიდან ერთი და იგივე კანონი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას საცხოვრებლის სხვადასხვა სახეობების მიმართ. წარსულში ზოგიერთი არაკეთილსინდისიერი მფლობელები აძულებდნენ დამქირავებლებს ხელი მოეწერათ «ავეჯით მოწყობილის» აპარტამენტების იჯარაზე მაშინ, როდესაც აქირავებდნენ სრულიად ცარიელ საცხოვრებელს, იმიტომ რომ მათთვის ეს უფრო მომგებიანი იყო. მაგრამ მას მერ მთავრობამ შემოიღო «ავეჯით მოწყობილი» საცხოვრებლების განმარტება, ასე რომ ასეთი ჩანაცვლება ეხლა ნაკლებად სავარაუდოა.
ცარიელი საცხოვრებლის იჯარის ხელშეკრულება იდება მინიმუმ სამი წლით, ვადის ავტომატური გაგრძელებით. თუ ავეჯით მოწყობილი ბინა იქნება თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი ადგილი, კონტრაქტი იდება ერთი წლით და აგრეთვე ვადის ავტომატური გაგრძელების პირობით. თქვენ აგრეთვე უნდა გაითვალისწინოთ, რომ ისეთი მსხვილი ქალაქების, როგორიცაა პარიზი, ფარგლებს გარეთ საკმაოდ რთულია ხანგრძლივი ცხოვრებისათვის ავეჯით მოწყობილი ობიექტების მოძიება და უნდა იყოთ მზად მნიშვნელოვანი ავანსისათვის.
აღსანიშნავია, რომ ცარიელი ბინა ზუსტად ამას ნიშნავს. აქ არ იქნება ღუმელი, სამზარეულოს კარადები, თაროები, სანათები, ლოგინი, სკამები და მაგიდები. საბედნიეროდ, ბოლო დროს სიტუაცია ოდნავ იცვლება, და ჩვეულებრივ სახლები საფრანგეთში, თუნდაც განცხადებული როგორც ცარიელი, იქნება აღჭურვილი სამზარეულოს ინვენტარით მაინც.
პრობლემა №3: ფრანგული ბიუროკრატიის მოთხო0ვნათა ვრცელი ნუსხა
იჯარის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე თქვენ უნდა წარმოადგინოთ რამდენიმე დოკუმენტი, რომელშიც შეიძლება შეტანილ იქნას:
- მინიმუმ ბოლო სამი თვის საგადახდო ქვითრები;
- თქვენი ბოლო საგადასახადო დეკლარაცია;
- პირადობის მოწმობა;
- საზღვარგარეთ საკუთრების ფლობის დასტური ან ბოლო სამი გადახდა დაქირავებული ბინიდან;
- შრომითი ხელშეკრულება (ფრანგულ ენაზე) ან attestation de l’employeur, რომელიც ხანდახან ანაცვლებს მას.
საფრანგეთში უძრავის ქონების დათვალიერების დაგეგმვამდე საჭიროა იზრუნოთ ფრანგულ ბანკში ანგარიშის გახსნაზე. სიტყვებზე ეს ჟღერს საკმაოდ მარტივად, მაგრამ სინამდვილეში თქვენ შეიძლება წააწყდეთ გარკვეულ სირთულეებს. ანგარიშის გახსნისათვის უნდა დაამტკიცოთ, რომ თქვენ გაგაჩნიათ საცხოვრებელი ადგილი (ჩაწერის ანალოგი), ხოლო იჯარის ხელშეკრულების დადებაზე პრეტენზიის განცხადებისათვის უნდა გქონდეთ საბანკო ანგარიში. მანკიერი წრე.
ადამიანების უმეტესობა პოულობს გამოსავალს მსგავსი სიტუაციიდან დროებითი მისამართის «attestation» მიღებით, და ადასტურეს იჯარის ხელშეკრულების ხელმოწერის გეგმებს. ყოველივე ეს საჭიროა იმისათვის, რომ დაინიშნოს ობიექტების დათვალიერება და გაიხსნას ახალი ანგარიში.
სხვა საკითხები, რომლებმაც აგრეთვე შეიძლება ხშირად შექმნან გარკვეული პრობლემები, დაკავშირებულია საგადასახადო დეკლარაციასთან. თუ თქვენ სულ ეხლა ხანს ჩამოხვედით საფრანგეთში მუდმივად საცხოვრებლად და ცოტა ხნის წინ დაიწყეთ თქვენი შრომითი საქმიანობა, თქვენ არ შეგიძლიათ წარმოადგინოთ ეს დოკუმენტი, თუმცა 2015 წლის სამთავრობო რეფორმა საბინაო სფეროში იძლევა თქვენი წინა საცხოვრებელი ქვეყნიდან საგადასახადო დეკლარაციის წარმოდგენის შესაძლებლობას.
ამ სირთულეების უმეტესობის გადალახვა შესაძლებელია უცხოელებისათვის საფრანგეთში უძრავის ქონების გაქირავებაზე სპეციალიზებულ მოიჯარეებთან ამ აგენტებთან მომართვით.
პრობლემა №4: მესაკუთრე მოითხოვს დეპოზიტის უფრო მაღალ ოდენობას
თუ ბინის დაქირავებისათვის თქვენ გადაწყვიტეთ პირდაპირ დაუკავშირდეთ მესაკუთრეს, უმჯობესია იცნობდეთ საფრანგეთში უძრავი ქონების იჯარასთან და თქვენი, როგორც დამქირავებლის უფლებებთან დაკავშირებულ ფრანგულ კანონმდებლობას. წესები მუდმივად იცვლება და ის, რაც მოქმედებდა დაახლოებით ერთი წლის წინ შეუძლება უკვე იყოს ძალადაკარგული. მაგალითად, 2015 წელს საგარანტიო დეპოზიტი უდრიდა ცარიელი ბინის იჯარისას იყო ყოველთვიური საიჯარო განაკვეთის (მოსაკრებლის გარეშე) ან სამი თვის იჯარის (რეგიონის პოპულარობიდან გამომდინარე) თანხას. არაკეთილსინდისიერმა მესაკუთრეებმა შეიძლება მოითხოვონ უფრო დიდი დეპოზიტი, თუმცა ეს უკანონოა. შეეცადეთ აგრეთვე მოერიდოთ ნაღდ ანგარიშსწორებას; მიზანშეწონილია შექმნათ ერთობლივი სადეპოზიტო ანგარიში, რომლიდანაც თანხის მოხსნისათვის საჭიროა ორივე მხარის ხელმოწერა.
პრობლემა №5: მფლობელი საუბრობს დაზიანებაზე და უარს აცხადებს დეპოზიტის დაბრუნებაზე
იმისათვის, რომ ეს არ მოხდეს, თქვენ უნდა მიიღოთ სიფრთხილის ყველა ზომა ჯერ კიდევ იჯარის დასაწყისში, როდესაც ხელს აწერთ ინვენტარიზაციის აქტს (état des lieux). დარწმუნდით, რომ ზუსტად გესმით თუ კონკრეტულად რა არის მასში მითითებული დაა დარწმუნდით, რომ ყველაფერი გადმოგეცათ მუშა მდგომარეობაში (გახსენით კარადების კარები, შეამოწმეთ დარაბები და ჟალუზი). თუ რაიმე არ არის მწყობრში, დარწმუნდით, რომ ეს აღნიშნულია ინვენტარიზაციის აქტში. მხოლოდ ამის შემდეგ შეიძლება ამ დოკუმენტის ხელმოწერა.
ხანდახან საფრანგეთში უძრავი ქონების ინვენტარიზაციას აწარმოებს თანამდებობის პირი (მმართველი ან სასამართლო აღმასრულებელი), რომელიც შეიძლება დაიქირავოთ კერძო წესით, რათა მომავალში თავიდან იქნას აცილებული ნებისმიერი დავა. დამაჯერებელი მტკიცებულებების გარეშე სპეციალისტის სიტყვა იქნება უდავო სასამართლო სხდომაში.
თუ ყველაფერი ნორმალურად ჩაივლის საგარანტიო დეპოზიტი (depot de garantie) გიბრუნდებათ ბინიდან გასვლის შემდეგ ორი თვის განმავლობაში, რასაკვირველია, იმ პირობით, რომ ის დაბრუნებულია იმავე მდგომარეობაში, რა მდგომარეობაში ის იყო შესვლის მომენტში.
შეიძლება მოგეჩვენოთ, რომ უძრავის ქონების იჯარა საფრანგეთში არის პოტენციური პრობლემებით დანაღმული ველი, მაგრამ სპეციალისტების კომპეტენტური დახმარების შემთხვევაში ყველაფერი ჩაივლის კარგად და განსაკუთრებული სირთულეების გარეშე. უმჯობესია გახსოვდეთ, რომ მოიჯარეების უფლებების დაცვასთან დაკავშირებული ფრანგული კანონები ითვლება მსოფლიოში ერთ-ერთ საუკეთესოდ და სწორედ ამიტომ ასე მნიშვნელოვანია ყველაფერი თავიდანვე სწორად გააკეთოთ. წარმატებას გისურვებთ საფრანგეთში უძრავი ქონების ძიებაში!
ოლღა შოშინა