Улучшение эксплуатационного обслуживания здания, корректирование тарифов управляющей компании, расширение участия общего собрания в делах кондоминиума…В этом году был принят ряд законодательных актов, которые упростили регулирование отношений, связанных с кондоминиумами. В этой статье мы расскажем вам об этих упрощениях.
Упрощение принятия решений о выполнении работ
Реконструкция фасада, ремонт подъезда, замена отопительного оборудования… Раньше только общее собрание могло принимать решения о выполнении работ по текущему техническому обслуживанию здания. Теперь такие решения сможет принимать и управляющая компания. Правда, при условии, что ей будут делегированы соответствующие полномочия. Для этого необходимо получить абсолютное большинство голосов членов общего собрания. Указанные полномочия действуют два года. При этом отметим, что смету на работы определяет правление кондоминиума. Если расходы превышают выделенный бюджет, то необходимо провести консультации с общим собранием.
Теперь проще стало принимать на работу и увольнять смотрителя здания. Если раньше для этого требовалось двойное большинство, то теперь только абсолютное большинство голосов членов общего собрания.
Отчуждение части кондоминиума, упразднение должности смотрителя здания также раньше требовали двойного большинства голосов. Сейчас для принятия указанных решений тоже нужно получить лишь абсолютное число голосов членов общего собрания.
В прошлые времена для отказа от мусоропровода требовалось абсолютное большинство голосов членов общего собрания. Теперь данное решение считается одобренным, если оно получило простое большинство голосов членов указанного органа.
Решения, принятие которых упростилось
| Вид решения | Необходимое число голосов сейчас | Необходимое число голосов раньше | Стоимость |
| Установка домофона/кодового замка | Простое большинство голосов | Двойное большинство голосов | От 2 тыс. до 5 тыс. евро (здание) |
| Отказ от мусоропровода | Простое большинство голосов | Абсолютное большинство голосов | От 120 до 150 евро (квартиры) |
| Принятие устава кондоминиума | Единогласие | Единогласие | Около 3 тыс. евро (кондоминиум) |
| Работы, связанные с устойчивостью здания | Возможность делегирования полномочий правлению | Простое большинство голосов | Разная |
| Упразднение должности смотрителя здания | Абсолютное большинство голосов | Двойное большинство голосов | От 300 до 15 тыс. евро (кондоминиум) |
Наши комментарии
Кодовый замок и домофон. Данные устройства нужны для безопасности. Особенно они необходимы в домах, где практикуют врачи, юристы, косметологи и др. специалисты.
Мусоропровод. Это оборудование не очень гигиенично. Кроме того, оно не позволяет сортировать мусор. Отказ от мусоропровода позволяет каждому лоту экономить 120 евро в год.
Устойчивость здания. Право принимать решение о проведении работ по устойчивости здания может быть делегировано правлению кондоминиума на срок два года. Смета на эти работы составляется исходя из бюджета, определённого общим собранием.
Принятие устава кондоминиума. Процедура принятия устава кондоминиума предполагает участие нотариуса или специального адвоката. Порядок голосования получил законодательное закрепление.
В устав кондоминиума теперь можно включить положения, которые, в частности, запрещают сдачу помещения в аренду через Airbnb и изменение назначения недвижимости.
Упразднение должности смотрителя здания. Упразднение должности смотрителя позволяет экономить 40 тыс. евро в год.
Созыв собрания собственником
Раньше собственнику лота, который хотел выполнить работы, связанные с изменением внешнего вида здания (замена окон, закрытие террасы, установка кондиционера на фасаде) или его конструкции (снос несущих стен), нужно было ждать до года, пока собрание рассмотрит его предложение. Теперь он может сам созвать внеочередное общее собрание, направив в управляющую компанию соответствующее заказное письмо с уведомлением о вручении. В прежние времена созывать внеочередное общее собрание мог лишь председатель правления кондоминиума или группа собственников лотов, доля голосов которых составит 25%. Здесь отметим, инициатор проведения указанного мероприятия должен будет оплатить расходы, связанные с его организацией – 350-600 евро. «После того как расходы будут оплачены, у управляющей компании есть сорок пять дней для организации общего собрания», – говорит директор международной компании «КОФРАНС САРЛ» Виталий Архангельский.
Сокращение тарифов, взимаемых управляющей компанией
В 2019 году управляющие компании продолжили увеличивать тарифы за свои услуги. Реформа поможет успокоить эту инфляцию. Управляющие компании теперь будут назначаться уже не на три года, а на один год. «Правда, такая частая организация конкурсов может слишком загрузить работу правления, и существует большая вероятность, что оно попросит общее собрание собственников освободить его от этого бремени», – комментирует Виталий Архангельский.
Реформа также улучшает процесс передачи дел от одной управляющей компании к другой. У управляющей компании будет уже не месяц, а пятнадцать дней, чтобы передать новой компании банковские реквизиты кондоминиума и финансовую ведомость. Затем у неё будет два дополнительных дня на передачу архивов и документов, связанных с управлением зданием. И ещё один месяц для передачи данных о состоянии счетов каждого члена кондоминиума.
Теперь правление кондоминиума, действуя на основании мандата, выданного общим собранием, может подать на бывшую управляющую компанию иск в суд. Раньше это могла сделать лишь управляющая компания, которая стала её приемником.
Возможность дистанционного голосования
Члены общего собрания теперь могут голосовать в режиме видеоконфренции. «Цифровизация продолжается. Но пока такие мероприятия всё ещё трудно организовать в больших кондоминиумах», – резюмирует Виталий Архангельский. Кстати, с июля этого года можно проголосовать и посредством почты. В связи с этим к приглашению на ежегодное общее собрание будет прикладывается бланк для голосования. «Отправленный по почте голос должен быть получен не позднее, чем за три дня до проведения общего собрания», – говорит Виталий Архангельский. Если письмо с голосом отправлено по электронной почте, то дата его получения будет совпадать с датой его отправки. Кстати, лицо, проголосовавшее по почте, сможет передумать и проголосовать непосредственно на общем собрании. Заметим, что голосование по почте несёт некую юридическую неопределённость. В текст резолюции, вынесенной на голосование, могут быть включены поправки в ходе общего собрания и в таком случае голоса, направленные по почте, будут считаться недействительными по умолчанию. В этой ситуации лицу, которое проголосовало по почте, останется лишь оспаривать принятое решение в течение двух месяцев. Проголосовать оно уже не сможет.
