Договор купли-продажи недвижимости во Франции

Договор купли-продажи недвижимости во Франции

Одной из основных ступеней официального процесса покупки недвижимости во Франции является подписание договора купли-продажи, который позволяет продавцу и покупателю зафиксировать свои обязательства. Хотя юридически этот шаг не является обязательным, на практике он реализуется почти в автоматическом режиме. Мало продавцов согласится продолжить с вами сотрудничество без этого контракта. По факту, сделку обеспечивает еще предыдущий документ, а именно предварительный договор купли-продажи.

Этот ключевой документ суммирует все ранее достигнутые договоренности. Подписанный обеими сторонами, контракт должен как можно подробнее прогнозировать окончательный договор купли-продажи. Во Франции два типа договоров имеют право на существование. Первый вариант – одностороннее обещание продать, второй — предварительное соглашение о продаже. Два указанных документа накладывают разные обязательства на покупателя и продавца. Подписание договора купли-продажи можно отнести к тем подводным камням, которые иностранцам лучше постараться избежать. А практика такова, что многие продавцы стремятся заключить именно этот контракт, поскольку он больше защищает их интересы, нежели ваши, как покупателя.

В этой части статьи будет описана роль данного контракта, который обычно выпускается нотариусом. Затем мы подробно рассмотрим два типа предварительных договоров купли-продажи – вы получите информацию по каждому из них. Потом перейдем к обязательствам и к правам каждой из сторон при выходе из сделки. Далее поговорим о списке общих элементов, которые должны быть включены в оба типа договоров. Подробно рассмотрим перечень диагностических обследований, которые должен предоставить продавец. Приготовьтесь. Читать придется много!

Роль предварительного договора

При покупке недвижимости во Франции покупатель и продавец должны пройти через подписание нескольких соглашений и актов. После переговоров по условиям продажи все достигнутые соглашения излагаются и фиксируются в предварительном договоре. Роль этого документа заключается в установлении подлинной правовой связи между двумя сторонами, поэтому документ должен содержать всю необходимую информацию, которая будет включена в заключительный акт.

Договор купли-продажи недвижимости во Франции

Цель предварительного договора купли-продажи – связать окончательными обязательствами две стороны. Сюда позволительно включать три стороны: продавца, покупателя и нотариуса. Последний должен собрать все документы и информацию, которые необходимы для совершения транзакции. Через него же происходит переход права собственности от продавца к покупателю. Для вас, как для покупателя этот период означает, что вы можете заняться поиском и оформлением ипотеки во Франции.

Одностороннее обещание продать

Продавец обязуется продать вам имущество по цене, указанной при принятии предложения о покупке. Он также обязуется зарезервировать недвижимость для вас на определенный период, называемый «периодом опциона». В контракте должна быть указана продолжительность этого периода (обычно колеблется от двух до четырех месяцев). В течение этого периода продавец не может продать свое имущество другому лицу, даже если получит более выгодное предложение. Как покупатель, вы также подписываете этот контракт, однако ваша подпись вас ни к чему не обязывает. В действительности вы просто подтверждаете обещание собственника продать недвижимость во Франции.

В обмен на резервирование объекта на определенный период вы должны внести депозит. Эта сумма обычно составляет 10% от общей стоимости жилья. Тем не менее можно вести переговоры о снижении гарантийного депозита, особенно когда речь идет об очень дорогом объекте. Желательно обсудить и снизить эту сумму, поскольку никогда нельзя знать, что может произойти позже. На практике вы можете столкнуться с неожиданными внешними финансовыми факторами.

Депозитный платеж производится после подписания одностороннего обещания продать. Вам придется перевести полную сумму этого сбора на счет нотариуса. На этом этапе продавец не получает никаких денег. Если вы решите использовать этот вариант, то таким образом совершаете сделку. В противном случае, если вы решите не продолжать транзакцию, то будут доступны три варианта развития событий.

  • Вы решаете отказаться от сделки по личным причинам в течение срока действия разрешения, предоставленного покупателю. Этот срок составляет 10 дней. Период на раздумья начинается со дня, следующего за датой получения заказного письма с уведомлением о подписании контракта. В этом случае вы получаете обратно свой депозит в полном объеме. Вы ничего не должны продавцу (ни платить, ни объяснять).
  • По личным причинам вы решаете отказаться от заключения сделки по истечении десятидневного периода, выделяемого для размышлений. Депозит в этом случае остается у продавца. Закон Франции рассматривает это как ущерб продавцу за удержание объекта как забронированного для конкретного покупателя.
  • Вы отказываетесь от покупки после окончания периода (10 дней), при этом ваш отказ связан с невыполнением одного из условий контракта. Например, вы не получили финансирование, необходимое для покупки. В этом случае вы также имеете право на полный возврат депозита. Вы действуете в рамках закона, и у продавца не может быть к вам никаких претензий.

Обязательства обеих сторон

Покупатель может чувствовать ограничение собственной свободы, поскольку обязан уплатить депозит. Тем не менее, в течение десяти дней с момента получения заказного письма с уведомлением можно выйти из сделки. Об отказе продавца стоит уведомить тем же способом: письмом с уведомлением о вручении. После окончания десятидневного периода только невыполнение одного из пунктов договора позволит отказаться от заключения сделки без финансовых санкций.

Договор купли-продажи недвижимости во Франции

У продавца, тем временем, полностью связаны руки. Он не может отменить продажу, и дает вам «опцион» на свою недвижимость во Франции. Это означает, что он не может предлагать свое имущество другому покупателю в течение периода, указанного в контракте.

Права обеих сторон при отказе от заключения сделки

  Продавец

 

Покупатель Покупатель Покупатель
Когда В любое время В течение официального десятидневного периода

 

По истечении официального десятидневного периода По истечении официального десятидневного периода
Причина Не имеет значения Суспенсивная (отлагательная) оговорка

 

Личная причина
Санкции Выплата ущерба и процентов покупателю Невозвратный сбор (от 5 до 10% стоимости имущества)

 

Предварительный договор купли-продажи

 Предварительное соглашение о продаже — это другой контракт, который кардинально отличается от одностороннего обещания продать. Фактически предварительный договор обязывает не одну, а обе стороны: продавец соглашается продать недвижимость во Франции по установленной цене, а покупатель обязуется ее купить. В этом компромиссе и заключается суть сделки, но некоторые оговорки могут отложить подписание акта продажи.

Договор купли-продажи недвижимости во Франции

Как и в случае с односторонним обещанием продать, продавец попросит вас внести депозит, чтобы подтвердить свое обязательство. Как правило, речь идет о 5-10% от стоимости недвижимости. Покупатель должен заплатить эту сумму после подписания контракта. Как и в предыдущем случае, подписание проходит по истечении 10 дней. Стоит отметить, что покупатель обязан перевести оговоренную сумму депозита на счет нотариуса, а не напрямую продавцу.

Вы также можете заключить предварительный договор купли-продажи с собственником недвижимости во Франции в частном порядке. И здесь также выбор нотариуса для передачи денег через него будет верным и очень мудрым решением. Трансфер платежей через нотариуса является обоюдовыгодным выбором: продавец убежден, что вы настроены серьезно, а вы знаете, что депозит будет храниться на счетах нотариуса до фактического завершения сделки. Продавец получит деньги только во время подписания акта продажи. Разумеется, размер ранее выплаченного депозита будет вычтен из оставшейся суммы платежа.

Обязательства обеих сторон

У вас есть законный срок в 10 дней после подписания предварительного соглашения о продаже, чтобы принять решение об отмене сделки. Просто сообщите о своем отказе продавцу, отправив ему заказное письмо. Вам не нужно оправдывать свое решение, равно как и продавец не может требовать компенсации против вас. Потенциально депозит не может быть возвращен до истечения этого срока, но впоследствии вы получите выплаченную сумму в полном размере.

Ситуация кардинально изменится, если вы решите отменить транзакцию по истечении срока для возможного отказа. В этом случае у вас есть ряд обязательств перед продавцом. В частности, условие о неустойке (пенитенциарная оговорка) упоминает, что продавец имеет право не возвращать депозит.

Предварительное соглашение о продаже часто связывает заключение сделки с определенными условиями, называемыми «приостанавливающие оговорки». Например, получение ипотеки или разрешение местной мэрии выполнять конкретные виды работ. Когда в соглашении упоминаются подобные условия, их невыполнение автоматически делает договор недействительным. Здесь обе стороны освобождаются от своих обязательств. Продавец не может предъявить вам никаких претензий, вы получаете свой депозит в полном объеме.

Договор купли-продажи недвижимости во Франции

 Продавец, в свою очередь, не имеет возможности воспрепятствовать заключению сделки: он обязан продать свою недвижимость во Франции, если вы, как покупатель, решили довести дело до конца. Верховный кассационный суд (Cour de Cassation) считает, что, подписав этот договор, продавец соглашается на продажу. Таким образом, отказ продавца от его обязательства порождает обязанность выплатить несостоявшемуся покупателю неустойку с процентами для покрытия убытков.

Права обеих сторон при отказе от заключения сделки

  Продавец

 

Покупатель Покупатель Покупатель
Когда В любое время В течение официального десятидневного периода

 

По истечении официального десятидневного периода По истечении официального десятидневного периода
Причина Не имеет значения Суспенсивная (отлагательная) оговорка

 

Личная причина
Санкции Выплата ущерба и процентов покупателю Удержание продавцом уплаченного депозита (от 5 до 10% от стоимости недвижимости)

 

Элементы, которые должны быть включены в контракт

Чтобы обрести юридическую силу предварительный договор должен содержать ряд ключевых элементов. Независимо от типа контракта, список элементов остается неизменным.

  • Данные удостоверений личности обеих сторон, их семейное положение;
  • полный адрес недвижимости во Франции и ее тип;
  • история перехода прав собственности на объект (дата предыдущего акта продажи и имя предыдущего владельца);
  • детальное описание недвижимости, оборудование и (при необходимости) пристройки;
  • наличие (или отсутствие) ипотеки во Франции;
  • полный комплект диагностических обследований;
  • документы и информация, касаемые кондоминиума (только при покупке квартир и апартаментов в жилых комплексах);
  • если пакет документов, связанный с обследованием имущества, не был предоставлен, добавьте пункт, указывающий, что вы имеете право на новый период для отказа от сделки при получении недостающих отчетов;
  • вы также можете добавить приостанавливающую оговорку на случай обнаружения дефектов в представленных обследованиях;
  • размер сборов, связанных с необходимостью выплатить гонорары сопровождающим сделку специалистам (риелтору, нотариусу, переводчику и т.д.);
  • цена продажи и условия оплаты (с ипотекой или без нее);
  • если применимо, указать характеристики ипотеки во Франции, которую вы планируете применить (продолжительность выплат, ставка);
  • срок действия предварительного договора и дата подписания финального акта продажи;
  • дата, когда недвижимость во Франции будет готова к въезду нового собственника;
  • оговорки о приостановке.

На самом деле ранее уже упоминалось о приостановках, но что это такое?  Оговорка об отлагательном условии или suspensive clause предполагает приостановку исполнения контракта до реализации определенных условий. Если это условие не будет выполнено, покупатель имеет полное право отказаться от продолжения процесса купли-продажи. Если же все условия выполнены, то ничто не может повернуть процесс вспять. Наиболее важным среди этих условий является получение ипотеки во Франции. Если оплата покупки подразумевает привлечение заемных средств, то вы автоматически можете получить выгоду от включения этого условия в договор. Это дает вам возможность заключить сделку только в том случае, если один из французских банков одобрит предоставление вам ипотеки. Как правило, на поиск подходящего предложения и получение кредитных средств покупателю выделяется 60 дней. Иными словами, у вас будет около двух месяцев, чтобы получить финансы и проинформировать об этом продавца.

Диагностические обследования, включаемые в контракт

Несколько лет назад, чтобы увеличить прозрачность в сделках купли-продажи недвижимости во Франции, правительство решило внести ряд изменений и поправок в законодательство. Теперь продавец обязан представить вам различные отчеты об обследовании имущества, сгруппированные в один файл. Таким образом вы получаете максимум информации прежде чем будете принимать окончательное решение. На сегодняшний день все диагностические отчеты должны быть представлены на стадии оформления предварительного договора.

Договор купли-продажи недвижимости во Франции

Необходимость представить все отчеты не накладывает на продавца обязательств ликвидировать обнаруженные и указанные в документах недостатки. Если в одном из документов обнаруживается проблема, то лучше письменно подтвердить в предварительном договоре, что одна из сторон принимает на себя определенные обязательства.

Имейте в виду, что в случае возникновения проблем с одним из необходимых отчетов вы всегда можете отказаться от заключения сделки, не беря в расчет обстоятельства продавца. Перечень документов, которые должны быть предоставлены покупателю продавцом, увеличивается с каждым годом. На данный момент в пакет входит девять отчетов (10 при покупке жилья в кондоминиуме).

  • Отчет об опасности воздействия свинца;
  • проверка на наличие асбеста;
  • статус, связанный с наличием термитов;
  • вероятность возникновения и подверженность естественным и технологическим рискам;
  • отчет об энергоэффективности имущества;
  • обследование имущества, связанное с наличием или отсутствием плесневого грибка;
  • состояние внутренней системы газоснабжения;
  • состояние внутренней электропроводки;
  • документ, касающийся частной дренажной системы и канализации;
  • отчет «Métrage Loi Carrez», показывающий метраж, который квартира занимает в кондоминиуме.

Все обследования проводят специалисты, они же впоследствии составляют отчеты о результатах. Продавец рискует штрафом в размере 1500 евро, если он не может вовремя предоставить вам эти отчеты. Как было сказано ранее, продавец не обязан что-либо исправлять. Отчеты предназначены только для того, чтобы предоставить потенциальному покупателю более полную информацию об объекте недвижимости во Франции, даже если один из отчетов указывает на то, что газ или электрическая установка таят в себе некоторую  опасность. Тем не менее мэрия или местный префект могут заставить продавца провести необходимые работы, если речь идет об электропроводке или термитах.

Это список отчетов с требованиями об обследовании недвижимости, которые продавец обязан предоставить. Не забудьте изучить все отчеты, предоставленные вам на ознакомление. Если по результатам полученных отчетов у вас остались вопросы, не стесняйтесь вносить их в виде условных оговорок в предварительный договор.

Вид обследования Какая недвижимость подлежит обследованию Срок действия выданного документа
Риск воздействия свинца Недвижимость во Франции, построенная до 01.01.1949 года 1 год, если присутствует свинец. В иных случаях без ограничений по времени
Наличие асбеста Недвижимость во Франции, построенная до 01.07.1997 года Если никаких следов асбеста не обнаружено, то срок действия не ограничен. Если обнаружено присутствие, то 3 года
Наличие термитов Все объекты недвижимости 6 месяцев
Природные и технологические риски Все объекты определенной префектуры или муниципалитета 6 месяцев
Энергоэффективность Все объекты недвижимости 10 лет
Наличие плесневого грибка Все объекты недвижимости Неограниченно
Состояние внутренней газовой установки Все объекты недвижимости, где газовая система была установлена более 15 лет назад 3 года
Состояние внутренней электропроводки Все объекты недвижимости, где электропроводка была установлена более 15 лет назад 3 года
Установка частной санитарии Объекты, не подключенные к сети общего пользования 3 года
Métrage Loi Carrez Апартаменты в кондоминиумах Неограниченно

Роль риелтора на этом этапе

Иностранные покупатели, которые выбирают работу с компанией Кофранс, безусловно, могут рассчитывать на профессиональное сопровождение и поддержку на каждом этапе. Роль риелтора здесь заключается в том, чтобы отстаивать права покупателей.

Все начинается с выбора типа контракта. Продавец может пожелать заключить предварительное соглашение о продаже. С другой стороны покупатель имеет право настаивать на одностороннем обещании продать. В подавляющем большинстве случаев именно предварительный договор сможет наиболее благоприятным способом защитить вас.

Как правило, этот выбор делается еще в начале переговоров о цене. Решение о типе контракта указывается в письменном предложении о покупке, которое от имени покупателя передается продавцу. Цель заключается в том, чтобы вы имели возможность быстро выйти из сделки, если определенные события вашей жизни вдруг заставят сменить приоритеты. Все в рамках закона и без финансовой ответственности перед продавцом.

В случае незаконного отказа продавца заключить сделку, хорошие риелторы должны защищать права своего клиента, пока последний не получит причитающуюся ему неустойку. Для соблюдения ваших прав привлекаются профессиональные юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости во Франции, которые при помощи риелторов собирают документы по делу и контролируют его до получения благоприятного юридического решения. Агенты всегда опираются на французское право собственности и никогда не начинают судебное разбирательство от вашего имени, не будучи уверенными, что продавец нарушил ваши права. И наоборот, адекватные агенты никогда не начинают юридические действия, которые могут ущемлять права добросовестного продавца.

Договор купли-продажи недвижимости во Франции

Когда нотариус составляет предварительный договор, риелтор имеет право следить за его содержанием и целесообразностью. Также агенты гарантируют, что в контракт будут включены все оговорки, которые защищают интересы клиента.

Наконец, если клиентом агентства по продаже недвижимости во Франции является иностранец, то риелторы могут помочь перевести предварительный договор на родной язык покупателя. Этот перевод позволит полностью понять содержимое документа до его подписания и принятия на себя масштабных обязательств. Безусловно, агенты уделяют пристальное внимание обследованию объекта, изучая действительность и актуальность каждого представленного отчета.

Если по какой-либо причине вы решите выйти из сделки, то и в этом случае основным приоритетом риелтора должно стать соблюдение ваших прав. В течение законного срока в 10 дней отказ никогда не является проблемой, но выход по личным причинам по истечении этого срока становится практически невозможным без сопутствующих финансовых потерь.

Не стесняйтесь задавать вопросы в форме интерактивной связи с консультантом. Оформление договора купли-продажи недвижимости во Франции – очень сложный и всеобъемлющий вопрос. Совершенно логично, что у вас могут остаться вопросы по этому аспекту. Специалисты компании Кофранс будут  рады ответить на них!

Шошина Ольга

Related Posts

Сравнить

Enter your keyword